目录---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---[壹]物业概述项目所处的琶洲地区北临珠江，周边有珠江新城、广州高新技术产业开发区、广州生物岛、赤岗领事馆区、长洲文化旅游风景区、海珠果园保护区等城市重要发展区，是广州市未来的会展板块和城市副中心区，具有良好的发展前景。本项目位于琶洲岛中部，紧邻会展中心，因为教师新村的阻隔，故项目分为大小两块土地（PZB1603地块和PZB1702地块），整体性较差。项目用地的西北面正对广州新国际会议展览中心，东北面是琶洲村和琶洲公园，南面是永不开发的万亩果园，自然环境优越，但配套设施极为不足。项目在交通方面也有相当的优势：华南快速干线、东南环高速路的已建成通车，新港东路正在拓宽，琶洲岛环岛路即将建设，地铁二号线的建设正如火如荼地进行，并计划于2003年全线开通观光运营。根据贵司的发展计划，PZB1603地块（小地块）将会先行开发，初步拟建一栋二十四层写字楼及一栋十九层服务公寓。因为本项目位置的特殊性，同时也是琶洲地区第一个综合性物业，故会在该区域的房地产市场中引起较大注意力，亦会成为该地区早期的指标性物业。但由于项目所在区域还是一全新的概念区域，各种不确定性因素较多，在贵项目周边大环境还不明朗的情况下，有必要对项目的前期发展定位进行多次研讨和论证，务求更准确的确立项目的市场定位。为此，本方案将通过更深入的市场分析，综合楼盘自身的特点，对项目的市场定位进行优化调整，并在此基础上制定相应的价格策略、推广策略、广告策略，为整个楼盘的营销推广提供指导。[贰]市场定位---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---1写字楼定位1.1新型写字楼的趋向在写字楼市场的规范和进步中，新型写字楼的“新”已不是刚刚竣工意义上的崭新，而是体现出写字楼的新概念的经营，具有高、新设施设备已成为任何一个新型写字楼所必备的条件：▌开放、共享式的商务综合能力：写字楼与服务式公寓、购物中心和俱乐部等形式综合配套设施。▌园林绿化环境：如同现今的住宅市场一样，写字楼的也越来越注重内外部园林绿化环境的规划。▌“环保”意识强：物业的塑造利已利他的形象，力争达到世界环保建筑标准。同时，还采用符合环保要求的建筑材料，如国际流行的第三代幕墙就可以有效地解决城市光污染的问题。▌人性化的设计：在现代科技给人们带来无限便利的同时，人们又感受到了理性的冰冷和压力，“以人为本”的人性化设计已成为衡量和提高产品设计品质的主要因素之一。就高档写字楼这种特殊的产品而言，这种人性化的设计亦成时尚。▌豪华大气的艺术性渲染：除了追求外观的独特外，内部装饰也要求别具一格。采用大理石、微晶玻璃材料，呼应出晶莹优雅的空间。▌职业风范的体现：在各种微小的方面渗视和烘托写字楼物业的职业风范，体现物业的品质。在国外的许多新型写字楼中，尤其是日本东京的许多新型写字楼中，还有许多更为新型的配套设施。如生态中庭，是作为一种为员工放松精神、调节情绪用的配套设施。此外，还有一类更为新型的配套设施则是为IT类员工量身订做的。这类的员工都背负着高科技产业的激烈竞争压力，对他们来说通宵加班是一件非常正常的事情，而且在正常的工作中也是不分白天黑夜的，为了减轻这些员工的身心压力，方便他们的休息，使他们不用在写字楼和自家之间跑来跑去，而为他们在写字楼中专门设计了盒子式的舱体客房。这类的舱体客房面积都很小，仅容一人，但有着完善的卫生间设施，这样可以让IT类员工在加班后，能够在其中洗浴、放松、休息，更有甚者，目前他们还推出了一种可以调节室内氧气含量的舱体客房。这样，通过调节氧气浓度，可以让员工在其中用更短的时间恢复体力。这类的新型配套设施，还包括楼层内的公司吧、氧吧，在有些楼内还设有小型的阳光游泳池，这种带有交往性质的公司休闲空间，不但能使员工放松神经，还能够让他们在相互的交流中，相互激发灵感，产生更多有利于工作的创意。这些新设施设备的出现，都是写字楼人性化的一种趋势，表明---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系...