品牌商家与商业地产的对接操作手册●品牌经营是让商业地产腾飞的翅膀●在规划设计之时便准备集中众多品牌商家，并在全国主要城市铺开的MALL网络，正是品牌商家应该考虑的极佳通路。MALL拥有品牌商家渴求的人气正常来说，在MALL里面一般都会有几家超市、百货店等大的主力店。另外，我们看到，在国内MALL的周围，还可能有已经比较成熟的百货店，在这些百货店内已经有众多的品牌服装、品牌服饰、品牌箱包等就可能是进驻MALL内专卖店的品牌商家。那么MALL能否与百货店竞争？1.未来商业的发展趋势是越来越专业化，差异化竞争将成为主要竞争模式之一。MALL内商铺的主要出租对象是知名品牌商家，对于这些商家来说，专卖店和百货店内的专柜是两种不可替代的业态。专卖店可以专营一种产品，也可采取不同形式。专卖店规模上要逐步向200～500平方米规模过渡。显然百货店内的专柜已经不能满足现在商家的要求，更大规模、更能体现企业文化的专卖店将成为企业品牌通路的重要选择之一。对于集娱乐、休闲为一体的MALL，商铺的出租对象还包括各种特色餐饮店，甚至知名品牌商的概念店。2.良好的购物环境、完善的物业管理、稳定的客源客流、高额的投资回报和低门槛的入场机会，会使越来越多的购物中心成为国际国内品牌商可以倚重的市场前端。另外，这种购物中心如果经营得当，会形成与固有商业不同的精品性和专业性，拉开与传统百货店的经营档次，减少了同质化竞争的风险。因此，更多的品牌商会改变固有的思维方式而将天平偏向这些MALL项目。3.不能否认的是，由于看中稳定的客流量和目标客户构成以及整体形象的统一和管理的规范，国际国内著名品牌产品经销机构进入中国市场的传统经营方式是选择与本品牌档次相当的成熟的大型百货商场或星级酒店设立店中店、专卖店或柜台，对他们来说，这种经营方式同样有利于将经营风险降到最低。．4.在美国商界有句经营名言：百货店惟一的差别在于对待顾客的方式。可见，即便店内商品完全一样，也可能创造不同的业绩，服务是竞争的最关键手段。而在统一管理下的MALL，服务正应该成为其优势。5.MALL与百货店相比，自然有其不可替代的优势。在日本，MALL的店铺数仅占零售业的1％，但它们却创造了全国零售总额的大部分；在欧美国家，MALL销售额已占据其社会消费品总额的一半左右。随着商业的逐步发展，MALL内的商铺将越来越显示其商业价值！如果开发商与品牌经营者之间能建立良好稳定长期的合作关系，有计划地引进一定档次规模和特色统一的国际国内品牌加盟入场，形成市场独特的经营特色，不但为消费者提供了大量可供选择的优质商品，也为小业主提供了稳定的租户，双管齐下，两全其美。所以，作为品牌商家，需要MALL所提供的这样优质的品牌通路，也理所当然地应该更加关注国内MALL的发展。品牌商家与商业地产的对接对于商业地产的这场盛宴，我们不禁要问：谁来赴宴？谁来埋单？对接需要什么？房地产与商业的结合孕育出商业地产，无疑为传统商业和房地产提供了一个新的通路，同时也成为这个市场上的强音。既然商业地产需要品牌通路解决其发展瓶颈，而品牌商家也需要商业地产的优质品牌通路，那么如何实现品牌商家与商业地产的对接呢？更多品牌的进入，需要商业地产开发商了解品牌的运行规律，同时也需要品牌管理机构做大量的工作，更需要品牌商的认同。（一）应该定制规则，这是起承转合的第一步。没有永远的利益者，商场也无父子，但是可以做到共赢。1.商业地产需要地产商从开始规划设计MALL时就考虑其商业属性。开发商业地产与住宅不一样，不是先规划设计好再销售，而要先确定经营模式、服务对象，再按经营业态需求进行建筑规划与设计，不然以后改建的费用会使成本大大抬升。在建筑设计上也要充分注意动线（人流移动的路线）设计的科学性，避免由死角所带来的物业价值的贬损。2.由于SHOPPINGMALL强调功能的多样化，因此在功能设施的配置上不仅要足文化、娱乐、旅游和餐饮等需求，这些功能设施满足购物需要，而且也要满．将大大提高购物中心的吸引力，延长消费者在购物中心的停留时间，从而增加消费者目的性消费和非目的性消费的机会。3.现在的MALL必须树立鲜明的主题定...