企业价值评估方法分析撰写时间：202X年XX月XX日陆延华诸兴鹏摘要随着我国市场经济的不断发展，大部分公司以现金流折现对公司进行价值评估。通过对现金流折现法在非上市企业的适用性进行了分析，再基于现金流折现模型对XXX公司进行企业价值评估，发现传统的现金流折现模型会出现低估企业价值的情况，考虑企业项目实物期权价值进行企业价值的评估有更好效果;通过以上几点对现金流折现进行阐述，以探讨企业估值评估方法。关键词现金流折现法;价值评估;实物期权中图分类号F302文献标识码A文章编号102021-6043（2021）01-0154-02我国的资产评估开始于上世纪80年代，随着经济的不断发展，企业数量不断增加，企业价值评估的理论与方法也在不断的模仿和探索中进行着完善，但仍没有形成完整的价值评估体系。在当前的企业价值评估研究中，上市企业的价值评估备受关注，而对于非上市企业价值评估的研究就少了很多。本文使用业界广泛使用的现金流折现模型和考虑实物期权的估值方法对非上市企业XXX公司价值评估进行研究。一、XXX公司现状概况XXX公司成立于2021年7月，主要职责是开发公司以“电子雷管专用芯片产业基地”项目获得的68661.5平方米的工业用地，2021年8月XXX公司開始动工建设，并于2021年1月31日拿到了该宗土地的“土地使用证”。XXX公司当前的业务模式为—工业地产商模式，即XXX公司在工业园区内获取工业土地项目，并进行项目的道路、绿化等基础设施建设和厂房、仓库等房产项目的营建，然后以租赁的方式进行项目相关设施的经营、管理，其本质是一家工业地产开发企业。XXX公司持有厂房、建筑物总面积为36864.54平方米，并已将大部分出租（门卫室、二楼生产车间203未出租），其中：A公司租用面积为21817平方米;B公司租用8472.2021平方米;C公司租用一楼东侧1089.56平方米;D公司、E公司租用二楼三楼东侧2318.15平方米;F公司租用二楼中间791.28平方米;G公司租用一楼360.1平方米;H公司租用三楼302室3平方米;出租总面积为35148.18平方米，占建筑面积的比例为95.34%，其中一期项目出租面积占比37.93%，二期项目出租面积占比62.07%。二、现金流折现法适用性分析在企业项目价值评估过程中十分重要的一环是对项目现金流量的合理预测，项目未来现金流是对企业项目开展过程中的盈利能力情况的反映，对未来现金流状态的合理预测就是对项目未来盈利能力的有效预测依据。现金流折现法就是假设一个企业或项目未来能产生稳定可度量的现金流，以一定的贴现率进行折现来测算企业价值的方法，现金流折现法也因为它的简单易懂成为当前公司财务和投资学领域应用最广泛的模型之一。该方法使用的关键就是对于未来现金流的预测，如果对未来现金流的预测与实际偏离很大，那么以此方法得到的项目价值也就没有意义，因此该方法仅适合于未来能产生稳定可度量的现金流的企业和行业。XXX公司是一家工业地产开发企业，主要经营房屋租赁项目，XXX公司和租户均签订为期三年以上的长期合同，而且这些合同均有约定租金定期上涨的条款，这些与公司签订了的租赁合同里均约定提前支付房租，租户也并未发生延期支付的情况，所有租户也都表达了长期与公司合作的意愿，租客违约概率极低。另外，还有不少客户主动提出愿意以“定制开发模式”参与到第三期项目，并可以预付1-3年的租金。因此，公司的现金流具有极强的稳定性，所以使用现金流折现法对XXX公司价值进行评估是合理的。三、房屋租赁项目现金流测算根据合同，A公司每月需支付3元（含税）/平方米的物业管理费，因而每年不含税物业费收入为74202155元，增值税44457.28元;A公司项目租金及物业费总收入（不含税）为每年3107551元，税金281116.28元;从租房产税为每年283991.52元，每年分摊印花税：310.76元。A公司项目每年现金流为2823248.72元。B公司租用房屋简易计税的租金收入为：921389.04元，增值税为：46069.56元，城建税及教育费附加为：5528.35元;从租房产税为：113567.51元。由于建造二期项目留有大量的进项税可以抵扣，因而，一般计税部分暂时不用缴纳增值税;印花税为95元/年。因而，B公司项目每年的现金流为781135.49元。C公司、D公司、E公司分别租用东侧办公楼一楼...