安徽宿州某连锁饭店拆迁维权案例作者：吴少博律师今天我们以安徽宿州某连锁饭店拆迁案为例，分析一下商铺拆迁中可能遇到的问题和对应的解决方法，希望能给各企业主一些借鉴。该连锁饭店是一家家族企业，在当地拥有7、8家的连锁店，经营效益非常好。2014年3月，该连锁饭店的总店被划分到拆迁范围。总店所在的土地性质早期是所在社区村集体的土地，由该企业向村集体一次性买断，取得了500多平米的商业性质集体土地使用权。后来因经营需要，该企业在原有建筑的后院扩建了200多平米的附属建筑。在拆迁过程早期，当事人和拆迁方并没有产生很深的矛盾。2014年4月份当事人和当地乡镇人民政府签订了草签协议，约定了补偿方案，并在5月份将总店停止营业来配合拆迁进程。8月份，拆迁方又给出两种安置方案：第一种是原地回迁，原有建筑安置面积可以按照1:1比例安置，但是扩建部分只能按照实际面积的30%进行安置；第二种是迁到繁华度稍差的地方，但是安置面积全部都可按照1:1.6比例来补偿。当事人的要求是原地回迁，且回迁的面积全部按照1:1的比例进行安置。后来，拆迁方又声称该饭店所在地点的规划变动成为乡镇政府的便民大厅，无法进行原地回迁。双方的分歧越来越大，谈判无法继续，当地政府对开始采取强拆和断水断电等手段，无奈之下，当事人找到我所，委托我们以法律手段维护自己的权益。我所接案以后，针对当地乡镇政府的行为，及时采取了相应的措施：第一，当时，当地政府已经把饭店的门窗卸掉了，把一些基础设施也毁掉了，把扩建的建筑推倒了一部分。针对这些严重违法行为，我们及时报警，因损害额度达到5000元以上，成功以故意损坏公私财物进行犯罪立案，并引起了当地媒体的关注。第二，当地乡镇政府向区政府申请了征收补偿决定，引入了司法强拆程序。针对此决定我们向当地市政府申请行政复议，理由是对方没有遵循法定程序：第一，没有相关的合法文件；第二，没有同时给予当事人货币补偿和安置两种法定选择；第三，采取断水断电等违法手段，违反了征收程序。最后，市政府支持了我们的请求，撤消了该征收补偿决定。我们以上的应对措施给当地乡镇政府也造成了很大的压力，于是对方愿意坐下来和我方当事人进行和平谈判，最后基本满足了当事人的要求——原地回迁，且把扩建部分算成合法面积给予1:1比例的安置。这个案例的关键点在于：饭店的原有建筑属于合法建筑，扩建部分位于合法建筑的后院，是用于合法经营的合法建筑的附属建筑，且因建于2008年之前，只能依据当时的地方规章条令进行合法性的认定，不能根据城乡规划法认定为违章建筑。而当时没有相应的条令认定扩建部分为违法建筑，故扩建部分属于合法建筑，按照《国有土地征收补偿条例》应得到1:1的补偿安置。