一、华强东商业中心1、基础性资料位置：燕南路88号主力店：沃尔玛辅营区面积（内铺）：总面积：3200平米单个铺位面积：铺位20平米，柜台8平米铺位数量：一期80个铺位，二期67个铺位，18个柜台内铺均价：5-6万原营销政策：返租2年，年回报8%。返租期限：一期：2007年5月1日-2009年4月30日二期：2007年1月1日-2009年12月31日2、现状及问题——现状目前拥有经营商家43家，其中女装18家、饰品5家、美容美发美甲5家、童装3家、零食类3家、其他类3家、鞋包2家以及旅行社、内衣、床上用品、琴行各1家；目前内铺空置32个，其中柜台10个；主要集中在右上角区域；4、部分商户经营详情及反映名称铺位号租金管理费电费营业额意向SYS女装D-1245252806000元该商户想继续坚持一下适时衣橱D-06/0745252806000元持观望态度。职业女装D-13/1545252807000元该商户坚持一下尚影D-16/174525280不详该商户想年底撤场白裙女装B-5888252808000元该商户想降低租金水平。流行美B-598825280不详该商户想降低租金水平，如果产权归业主所有，业主涨租金，就立即撤场。三王四木B-51-52/538825280不详持观望态度——商家反映的几个问题：产权归业主所有了，很多铺位要重新分割，到时候租金如何结算问题；业主的招租及租金水平自己定，会不会出现租金和业态混乱的局面；对现在的经营极为不满意，虽然租金已经下调两次，但人流太少，能保持不亏就不错了；对开发商的经营管理不规范，卖场内经常丢东西，商品有重复现象，对快到期的合同也不进行续约洽谈等工作；经营商品档次越来越低，商家变更速度太快，持续经营能力差，D区域的一排边铺仅1家是原来商家，其他均发生了变更；中庭敞开式经营区域甚至一周一换；并且仅采用放置铁架子挂衣服、几个鞋柜放鞋的简易方式,形象和档次差，使其他档次稍微好点的价格和销售也受到了影响；人流动线规划和装修控制存在一定问题，造成死角区域；B20-B25铺位的隔断较高，阻挡了对后面（B15-19,26-30）铺位的视觉通透性；中庭附近的铺位D37-D53进行了独立隔断，并封闭至顶。隔断了主通道与右上角区域的视觉通透性，不利人流走向；沃尔玛的标示不明显；据说5月，要进行产权归还给业主，敞开式经营将会撤销,恢复一个个的独立店铺，并且要重新装修隔断到顶。——开发商招商部经理意见：前期铺位装修和人流动线规划存在有不合理的地方；敞开式经营装修格局没有美感，计划做成小铺，返还业主；销售后的招商只有不断换血调整，高租金下估计持续经营很困难。小结：通过实地调查、走访商户和开发商经营管理公司管理人员，管理公司未能把握销售型商业地产的经营特征和返租期内的几个重要节点的工作：基本的安防工作都没做到位，商户时有货物丢失，前几天一商户价值15000的笔记本电脑丢失；以项目为例，几个重要节点分别为进场装修筹备期、免租期转为6折优惠期，6折优惠期增为8折优惠，以及返租期满移交业主期。（主要细节工作包括各节点期间的费用收取策略、经营推广策略以及持续招商调整策略等）目前一期正处在移交前期（一个月），管理公司根本就没有联系业主和商家沟通洽谈、讨论；造成业主将以铺位回报点出租，商家在现有租金下却还想优惠，否则撤场；管理公司将重新装修隔断到顶移交业主，这与现有格局冲突巨大，但管理公司未做任何工作。户外的广告位长期空置，也未进行招商或进行一定的推广宣传。5、外贸类经营专项调查——品牌和杂牌区别品牌类的进货渠道是属于国际品牌外贸原单，而杂牌的进货渠道是普通外贸厂家；品牌类的销售方式以零售为主，批发为辅，杂牌是以批发为主，零售为辅；品牌的位置多以街铺形式，厂家直销以敞开式经营为主。——嘉华市场外贸类经营概况——杂牌经销商家杂牌品类进货价格零售价格每月销售面积租金牛仔裤70左右120-15010万以上100㎡330元/㎡女装40-100100-2007-8万30㎡330元/㎡童装2030-4010万以上20㎡500元/㎡T恤20-30左右40-704万左右30㎡330元/㎡鞋类30-7070-1005万左右30㎡330元/㎡——品牌类品牌进货价格零售价格每月销售面积租金单行道70-200200-50010万以上80-90㎡550元/㎡——华发北路的外贸服装店经营方式以零...