毛地出让与净地出让的法律问题探讨论文毛地出让与净地出让的法律问题探讨论文预读:摘要:摘要:我国现行土地出让政策实行“净地”出让,禁止“毛地”出让.但有些地方政府未能严格贯彻落实,有的出让合同中约定为“净地”出让,但实际为“毛地”出让,有的出让合同中约定“现状出让、净地交付”等.这些出让合同在履行过程中一旦产生纠纷,政府和土地受让人对合同性质、效力、违约责任等均会出现巨大分歧.本文基于这种土地出让的现状,以“毛地挂牌、净地交付”为例,对这种出让模式相关法律问题进行研究探讨.关键词:“毛地挂牌、净地交付”;概念;法律效力;法律风险:D922．3;F301文献标识码:A:2095－4379－(2016)10－0159－02近年来,随着我国土地出让制度的不断健全完善,相关政策明确要求土地实行“净地”出让,禁止“毛地”出让.但有些地方政府未能严格贯彻该落实.有的出让合同中约定为“净地”出让,但实际为“毛地”出让,有的出让合同中约定“现状出让、净地交付”等.究其原因,其中很重要的一条是在当前发展模式转型,经济下行的背景下,地方政府财政吃紧,没有足够的资金进行土地一级开发中的整理、拆迁、基础设施建设,在暂时又无法摆脱土地财政的情况下,只能采取变通的方式出让“毛地”.现实当中,大量出让合同中出现了“现状挂牌、净地交付”、“毛地出让、净地交付”等表述方式.这类合同在履行过程中一旦产生纠纷,政府和土地受让人对合同的性质、效力、违约责任等均出现巨大分歧.本文正是基于这种土地出让的现状,以“毛地挂牌、净地交付”为例,对这种模式的相关法律问题进行研究探讨.一、“毛地”“净地”概念“毛地”和“净地”虽不是法律术语,但在相关政策文件中对此已有表述,国土资源部《关于加大闲置土地处置力度的通知》中规定,实行建设用地使用权“净地”出让.国土资源部、住房和建设部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》中规定,不得“毛地”出让.因此,有必要对“净地”、“毛地”的概念进行定义,以便准确适用.所谓“净地”,根据《闲置土地处置办法》的规定,指市、县政府供应的土地应当地土地权利清晰,安置补偿落实到位,没有法律经济纠纷,地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确,具备动工开发等所必要的基本条件［1］.“毛地”是相对于“净地”而言的,是指拟出让的土地或者权属边界条件不清晰、或者未征收拆迁安置完成、或者不具备交付条件,或者兼具以上三点中的两点或全部.二、“毛地”出让与“净地”出让的历史沿革自土地有偿使用制度建立以来,我国的土地出让工作取得了突飞猛进的发展.土地财政在此背景下也应运而生,并且成为很多地方政府财政收入的主要.但是2004年之前,由于《城市房屋拆迁管理条例》赋予开发商拆迁人资格,加之地方政府的财政资金不足,土地的出让大部分是“毛地”出让,由开发商承担拆迁工作.这种模式在短时间内达到了降低拆迁成本、提高拆迁效率、促进经济繁荣的效果.但很快,其弊端就显示出来.一方面,由于开发商天然的利益最大化的本性,在拆迁过程中采用非法手段野蛮拆迁的情况频现,严重侵害了被拆迁人的合法权益,造成社会负面影响,并在一定程度上影响了社会稳定.另一方面,由于地价上涨,开发商囤地待涨的情况也愈发严重,造成土地大量闲置.同时,地方政府意识到,土地是否经过一级开发,出让价格有天壤之别.一项针对北京市中心城区地价的分析数据表明,当政府出让的地块经过了一级开发后,只需40%的土地出让金就能覆盖所有一级开发和土地成本,60%的增值收益是由土地一级开发产生的.而当政府出让的土地未经一级开发时,土地增值收益就会流向土地开发商,从而大幅减少政府的土地出让收益［2］.在这种背景下,国务院以及相关部门出台了一系列政策对此予以调整,实行“净地”出让政策.《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》(国办发［2004］)规定,严禁未经拆迁安置补偿,收回原土地使用权而直接供应土地;国土资源部《关于加大闲置土地处置力度的通知》(国地资电发［2007］36号)规定,实行建设用地使用权“净地”出让;国土资源部、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》(国地资发［2010］151号)明确不得“毛地”...