从稽查处理决定书及处罚决定书看开发商涉税风险2015-12-02房地产财税佟军点击上方"蓝色字"可关注我们！房地产财税学习平台微信号：fdccspx(←长按复制)提供房地产最专业，最及时的财税资讯；财税法规变动及解读；日常财税工作的疑难问题解答。——是您最值得信赖的房地产财税问题解决专家！致力于房地产财税人员价值提升！我司12月份房地产财税专题课程将于【无锡】【成都】【北京】【重庆】等地举办——诚邀您莅临参加！报名咨询:010-52106881佟军老师近期，北京市地税第一稽查局对房地产开发企业做出了处理决定，时隔一个半月后，第一稽查局再次对该企业做出了处罚决定。本案例涉及营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、企业所得税等多个税种，涉税金额巨大。房地产开发企业应从本案例吸取经验教训并完善自身管理，最大限度地降低涉税风险，切勿以身试法。关键词稽查、偷税、伪造发票、隐匿收入、滞纳金、行政处罚一、稽查基本情况根据北京市地方税务局第一稽查局税务处理决定书显示，在2013年3月28日至2014年7月29日对北京美晟房地产开发有限责任公司2009年至2011年缴纳地方税情况进行检查时，发现了多项违法事实。其中包括2010年、2011年两年内收取售房款收入共计2.65亿元；同期间收取代办费用金额254万元；2009年4月30日实际取得在建工程项目转让收入1.6亿元，经查此笔款项是由北京金晟惠房地产开发有限公司直接支付给北京金融街西环置业有限公司冲抵美晟房地产与北京金融街西环置业有限公司的欠款1.6亿元，美晟房地产在账簿上不列收入1.6亿元；2009年5月31日实际取得在建工程项目转让收入2641万元，经查此笔款项是由北京金晟惠房地产开发有限公司直接支付给中国建筑第八工程局有限公司直接抵扣应由美晟房地产支付的工程款2641万元，美晟房地产在账簿上不列收入2641万元，以上均未按规定申报缴纳营业税金及附加、企业所得税。另外，公司2009年将开发的“美晟国际广场”项目转让给了北京金晟惠房地产开发有限公司，未进行土地增值税清算，未按规定申报缴纳土地增值税。此外，税务机关在检查中还发现总金额3.17亿元的不符合规定发票，经北京市地方税务局票证管理中心鉴定，其中伪造发票35张，金额1.3亿元。因偷税被罚1.33亿元根据税法，北京市地方税务局第一稽查局对北京美晟房地产开发有限责任公司做出了补缴营业税955万元，补缴城市维护建设税计47万元，补缴教育费附加计28万元，补缴土地增值税计2.2亿元，补缴2011年度企业所得税计1.33亿元的决定。同时按照滞纳金的规定按日加收万分之五的滞纳金共计2704万元。另外税务机关对于该单位在账簿上不列收入及多列支出以及少缴营业税、城市维护建设税、企业所得税的行为定性为偷税，对偷税税额处以一倍罚款计1.33亿元。二、涉税风险分析根据以上稽查事实可以看出，美晟房地产存在极为严重的偷税情节，主要集中在以下几方面：1、伪造发票问题；2、不计收入或少计收入；3、不按照税法规定及时进行项目清算，拖延纳税。自2009年全国开展税收自查及重点行业稽查以来，房地产企业一直被列为重点稽查对象，可以说每年都有因为各种原因被税务机关追缴税款、加收滞纳金和罚款的案例出现，其根本原因和手段不外乎以下几点：1、税法意识淡漠，法律遵从度差；2、地产开发利润丰厚，为实现少缴税款的目的，企业采取各种手段进行偷逃避税；3、存在蒙混过关的侥幸心理；4、利用房地产行业税收政策复杂的特点，人为拖延纳税；5、虚构经济业务，虚增成本费用；6、不计、少计收入，收入与往来互抵等。我们认为，就企业经营本身而言，进行切实有效的税收筹划或事先的税务安排并无不可，而且是应该提倡的合理行为，但其出发点和准绳一定是事前的、合法的，而非恶意的、以合法形式掩盖非法目的的，就本案例可以看出，企业所采取的手段均为主观故意的行为，其偷税目的明确，事实清楚，特别是涉及伪造发票一条，可以说是很低劣的手段，税务机关早在多年前就以完善了发票查询和管理系统，基本杜绝了假发票、大头小尾、套票、借用他人发票的问题，而且在目前的税务稽查实物中基本贯彻了稽查必查发票的原则，企业再采取这种手段无异于自投罗网的...