中国房地产市场过热与风险预警「内容提要」从消费与投资两方面来说，1998年以来中国房地产市场的快速发展仅是以往“存量需求”的释放，而不是潜在需求真正地转化为有效需求。这一过程又主要依赖于银行信贷的支撑和代际收益的转移，这自然导致了中国房地产市场的虚假繁荣和价值的严重高估，造成房地产市场资产价格与价值的严重背离和房地产泡沫的出现。面对中国房地产价格快速飚升的威胁，为了避免房地产价格波动影响金融稳定以及国内经济的未来发展，首先要从金融体系的稳定性入手，建立房地产价格失衡预警指标体系、建立金融体系与宏观经济失衡的预警指标并提高金融机构风险测量能力。同时政府要在土地政策、信贷政策、税收政策和住房政策等方面采取积极的应对措施。「关键词」房地产泡沫/银行信贷风险/金融风险预警体系一、引言中国房地产市场的真正发展基本上是从1998年开始的。这一年中国住房体制改革的纲领性文件《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》颁布，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化与社会化的住房新体制。这个纲领性文件使国内的房地产得到飞速的发展，成为带动国内经济发展的第一支柱产业和动力。近六年来，房地产投资额年平均增长率达到20％以上（北京2004年上半年增长50％以上），房地产销售额也以每年超出27％的速度增长（见图1）。特别是从图中可以看到，房地产销售金额的增长一直快于房地产投资的增长，这说明了近几年来国内商品房的价格不断上升、房地产企业利润快速增长以及房地产市场的繁荣。而房地产业的繁荣不仅成就了国内经济新的增长点，也使房地产成为国内企业赢利最高的行业。2004年政府大力整顿的钢铁、水泥、电解铝和建材等行业都与房地产的发展紧密相关。目前国内经济发展上的瓶颈行业如能源、电力、运---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---输和水资源等，其紧张的运行态势都在于房地产关联产业的强力带动。特别是，尽管经过2004年宏观调控，中国的房地产业仍然处于高位运行的状况下，无论是房地产投资还是房价都是如此。正如温家宝总理在2005年政府报告中所指出的那样，遏制房地产价格的快速增长是保证房地产业持续稳定发展的关键，同样也是保证我国经济能够持续平稳发展的关键。因此，准确判断房地产态势也就是本文的研究宗旨所在。二、国内房地产市场态势分析不难看出，国内房地产业快速增长呈现出在短期内难以逆转的态势，而且，加上房地产对相关行业的带动作用，不仅表现为这个产业本身的空前繁荣和房价的迅速上涨，而且也引发了经济运行中的一系列矛盾和问题，如国内投资快速增长、能源紧张、电力短缺和银行信贷风险增加等。而这些经济问题的化解，在很大程度上取决于国内房地产业未来究竟如何发展、取决于政府对国内房地产市场态势的判断。对于国内房地产市场态势的争论，从2002年7月就开始了，当年笔者就曾指出国内房地产市场有过热迹象，至2004年事态发展到白热化的地步之时，房地产开发商及相关政府职能部门仍然坚持认为房地产市场发展正常，不存在异常现象（注：杨丽萍：《谁在做空房地产，建设部驳泡沫论》，《21世纪经济报道》2004年10月20日。），也有学者持此观点（注：王国刚：《房地产争论亟待厘清的六大问题》，《中国证券报》2005年2月16日。）。当然有不少研究表明，中国的房地产市场存在不少泡沫，假如政府对此没有清醒的认识，当房地产泡沫破裂时，国内经济将面临巨大的风险（注：易宪容：《中国房地产市场泡沫之争》，[台湾]《经济前瞻》2005年第2—3期；方健、李可：《房地产泡沫难解》，《新财富》2004年第12期；陆磊：《房地产泡沫研究》，《财经》2004年第8期。）。在本文来看，国内房地产早已泡沫初现。因为，现代经济学的研究通常将泡沫定义为资产价格对其基本价值的持续性偏离。这里又可以简化为从资产价格对其基本价值的偏离以及资产价格偏离的时间性来理解。（注：参见《帕尔格雷夫货币金融大辞典》，经济科学出版社2000年版。）而---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---对...