刍议《物权法》第182条撰写时间：202X年XX月XX日摘要：我国物权法第182条规定了房、地分别抵押时的处理规则。在不动产统一登记制度在获得普遍地推行之前，我国登记机构分散不一，房屋和土地的登记部门分属不同部门，因此导致实践中频频出现房产和土地分别设定抵押权的情况，通过辨析《物权法》第182条有助于我们更好地解决这一问题。关键词：分别抵押；统一登记；优先受偿次序中图分类号：D923文献标识码：A文章编号：1671-864X（2021）11-66-01一、我國房、地分抵的立法现状在不动产担保物权实现时，建筑物占范围内的土地使用权或土地之上的建筑物一并处分，这一双向统一的处分方式被称为“房随地走、地随房走”。从我国当前的立法情况来看，无论是《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的第33条，抑或《城市房地产管理法》的第31条，还是《担保法》的第36条，都在不断确认并阐明：在不动产的抵押中，“房随地走、地随房走”是实现抵押权时最为效率和妥适的原则。我国《物权法》第182条再一次明确：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”房、地分抵的效力及受偿顺序如何确定，目前在司法界尚未见统一且科学的操作模式，对该问题的解答和定性不仅关乎法律对抵押财产范围认定的问题，而且关乎在不动产统一登记制度实行后登记机关对上述抵押的态度，也体现立法者在房地分离登记的模式下对抵押权人保护的价值选择。二、房、地分别抵押产生的原因（一）抵押权之价值权属性是房、地分抵的前提。一物一权是《物权法》的基本原则，这一原则既不单纯是物权法历史发展的产物，也不是学说理论进行纯粹的逻辑推演的结果，而是近代物权具有商品性、交易性的必然归结和当然结果。①因此，房屋和土地可以分别抵押，并且在土地或房屋之上设定的抵押权并不当然地及于相对的权利；同时，又因抵押权乃价值权，具有可分割性，允许房与地分别抵押是实现最大范围内实现物尽其用的客观要求，因此在经济生活中房、地分别抵押便于融通资金。（二）不动产统一登记制度尚未得以全面推行。尽管《物权法》第10条规定“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”但在不动产统一登记制度尚未完全推广开来之前，我国的登记机构分散不一，房屋和土地的登记的职责分属不同部门，当事人在设定抵押权时出于种种原因的考虑并未就房、地一体办理登记手续，因此导致司法实践中仍有很多土地或房产单独抵押并分别登记的情形。三、房、地分别抵押的现行处理模式关于房地分别抵押的问题的处理，审判实践中形成了三种主要观点：一种意见认为，分别登记的两个抵押权皆违反“房随地走、地随房走”的原则，因此应认定两个抵押权均无效；第二种观点认为，如土地使用权的抵押登记在先依照法律规定，地上之房屋应视为一并抵押，不能再继续设定抵押，故土地的抵押有效，房屋的抵押无效；第三种观点认为，房、地分抵被认为是有效的，而且在最终确定优先受偿的顺序时按照分别登记的时间确定，在其中一个抵押权完全满足后，如果抵押标的仍有残值，且另一个抵押权未得到满足，此时可以在前一个抵押标的的残值范围内继续受偿。鉴于实践中对该问题的处理方式出入较大，现评述如下：首先，将房、地分别抵押是当事人签订抵押合同时双方的真实意思表示，由于两个抵押合同均未违反物权法定和法律、法规的强制性规定，因此不宜强行干预并否定任一合同的效力；其次，《物权法》和《担保法》均认可重复抵押，因为不仅能够实现物尽其用，而且抵押权的顺位规则能够解决多个抵押权之间的受偿次序。②因此，将房、地分抵理解为禁止分别抵押，不仅是对担保法精神的误读，也必将严重限制融资的方式，进而影响到经济繁荣；最后，我国《物权法》第2条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先...