住建部住宅按套内面积计价开发商难再玩公摊猫腻2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于〈城乡给水工程工程规范〉等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求看法的通知》。其中在《住宅工程规范（征求看法稿）》中指出，“住宅建筑应以套内使用面积举行交易。〞这是住房和城乡建设部首次在官方文件中明确提出住宅应以套内面积来举行交易。“购房实际本金不变〞中原地产首席分析师张大伟表示：“套内面积计价影响最大的是期房销售，对于现房和二手房，购房者更简单计价从依照套内使用面积计算价格来看，全国已经有重庆等个别城市落地，确实更有利于购房者，对于开发商而言减少了灰色利益。从未来趋势看，国内有好多独有、少有的房地产交易现象，譬如公摊计价、期房销售、二手房双边代理，这些现象随着房地产市场发展都有改变的可能性。〞对于购房者来说，公摊面积是购房时所需要考虑的问题之一。所谓公摊面积指的是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。实际上，一二线城市相对规范，住宅公摊系数在15％-25%之间，而好多城市并不规范，甚至有超过30%的住宅公摊系数。开发商从利益考量出发，倾向于做大公摊面积，这样不仅可以收取多重费用、包括物业费、取暖费等，还可以在表面上降低房价，给购房者造成价格较低的错觉。“依照市场平均的得房率，若是依照套内使用面积计算价格，全国的房价相当于还要提高20％-25%。〞张大伟分析说。但是，张大伟也表示：“依照套内使用面积计价的政策对于购房者实际购房本金根本无影响，主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。〞“值得留神的是，公摊面积并不是越小越好。公摊面积不计入价格，意味着开发商同样可以提高套内单价。另外假如开发商过度挤压公摊面积，会导致社区品质下调，包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。〞张大伟补充称。一位开发商人士向记者分析说，“由于土地本金和建造花费总本金没变，按套内使用面积计价还很可能造成单价补涨的结果。〞“公摊费用谁来承受？〞合硕机构首席分析师郭毅认为，对于购房者而言，物业费等由于建筑面积衍生的收费也有可能降低。“由于目前我国的物业费和供暖费等都是依照建筑面积来缴纳的，这就增加了居民的长期生活本金，而依照套内使用面积来征收此类费用，也更加合理和透明。〞实际上，早在2022年，重庆市人大常委会就以地方法规的形式，率先对商品房的计价方式做出明确规定和要求。目前，重庆施行商品房销售以“套内建筑面积〞计价的政策已经长达17年，不依照这一计价依据销售的开发商，将由房地产行政主管部门责令改正，并处以商品房交易金额5%－10%的罚款。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为：“重庆能够在全国范围内率先落实依照套内使用面积计价，是与当地的房地产政策相关，譬如重庆对地价和房价的操纵。而反观其他城市，在土地本金较高的状况下，假如实施依照套内使用面积计价，那么公摊的费用由谁来承受，也是需要考虑的关键问题。〞“为征收房产税奠定计量基础〞严跃进认为：“此次新规具有行业变革的意义，对于居住者来讲具有积极作用。从后续政策来看，房产税包括和房屋交易面积挂钩的政策可能发生变化，最终都统一依照套内面积计算，这就为产生税收的计税标准奠定基础，以保护购房者权益为最终导向。〞目前，房产税是否应计公摊面积存两难：一方面，由于板楼、塔楼、别墅等各类建筑公摊面积区别极大，从0%至55%不等，一刀切的以建筑面积为单位收取房产税有失公允；另一方面，如以套内面积为标准收取房产税，开发商可能有意“纸面做高〞公摊面积，帮忙购房者“合理〞避税。严跃进认为：“严格来说，房产税按套内面积征收引发民怨较小。从更长远的观点来看，未来要建设开放式街区的小区环境，公共通道部分该如何征税，会否增加公摊面积如何缓解社会矛盾，都值得深思。〞