海南住房的需求—供给分析一、住房形势介绍海南发展旅游业有着优越的资源禀赋。海南四周环海，气候宜人，四季如春，风光旖旎，而且旅游资源丰富，空气清新，是一个优美的度假胜地。许多内陆的游客来到海南后总希望能在海南定居，希望在海南购买房子作为养老安居只用。同时也有许多开发商看中了海南的海景、阳光、沙滩等优势，对海南的房地产进行投资。随着2009年海南国际旅游岛政策的推行，又进一步的推升了海南房地产业的迅猛发展。海南房价迅速飙升，全岛兴起一股购房热。这一切的变化都和其背后的政策、市场供给和需求是息息相关的。下面我就从需求和供给的变化这两方面来简要分析下海南房价的变化。二、影响住房需求的因素1、住房购买价格由经济学基本原理可知，商品价格是影响商品消费需求的最基本因素。一般而言，商品价格越高该商品需求量越小。由商品价格变动引起需求量的变动方向是通过收入效应和替代效应同时作用决定的。对于住房而言，其具有双重性：消费品属性和投资品属性。因而其价格变动应分别从这两方面进行分析。作为消费品，当住房的价格上升时，消费者的收入相对下降，从而导致对住房的需求下降；住房价格上升的同时其提供的服务也随之上升，而租房可以提供和住房相近的服务，消费者会将自己的注意力转移到租房上去，从而导致住房的需求下降。通过上述分析可知，作为消费品，收入效应和替代效应同时作用会导致住房需求下降。作为投资品，消费者通过购买住房获取投资利益。住房价格上升时相当于投资者实际收入下降，从而对住房的投资需求下降；作为投资品的住房价格上升后，投资者会将目标放于其他的成本较低的金融投资产品上，从而引起住房需求的下降。通过上述分析，作为投资品，收入效应和替代效应都会引起住房需求的下降。2、住房相关产品服务的价格在上面的分析中也提到，作为投资品，当其他金融投资产品的所有权成本上升时，投资者会将目标转向房地产投资，从而导致住房需求上升。作为消费品，当租房的价格上升时，消费者会更容易将目标转向购买住房上，潜在的需求量上升。3、消费者的可支配收入消费者的收入水平对住房的需求量具有正效应。由房价收入比可以看出商品房、保障房相当于是奢侈品，对于无房的低收入家庭而言，收入增加会促使其考虑购买住房；对于有房的中等收入家庭，收入的增加会促使其购买更好的房子，以改善自己的居住条件；对于拥有高档住宅的高收人家庭而言,收入的增加会增加他们在固定资产上的投资。总之，消费者的可支配收入增加，住房的需求量会上升。4、利率变动人们通常通过住房抵押贷款或者是长期储蓄来购房，因此利率的变动会影响到需求的变动。对于住房抵押贷款购房，利率上升会增加抵押贷款的成本，从而增加住房消费的成本，减少住房需求；对于储蓄购房，利率上升会增加存款利息，缩短储蓄时间，增加住房需求。5、消费者对住房未来价格变化的期望根据经济学的需求理论，当消费者预期某种商品的价格在未来下一期会上升时，就会增加对该商品的现期需求量；当消费者预期某种商品的价格在将来下一期会下降时，就会减少对该商品的现期需求量。房地产市场有一种反常现象称为“买涨不买降”。可见，对未来价格的预期是影响消费者需求决策的重要因素之一。6、城市化水平城市化水平的提升，城镇人口收入增加，生活水平提升，而且会导致大量农村人口向城镇转移，这一系列的变化会导致住房需求的增加。三、影响住房供给的因素1、住房价格由经济学基本原理可知，商品价格上升会导致商品的供给量随之增加。大量的商家觉得住房有利可图，尽量推高住房价格，从中获取更大利润。当住房价格超出其正常的水平时，此价格已不是是市场的均衡价格，不能正确地反映市场的供需关系了，而只是一场泡沫假象。2、住房建设成本住房建设成本是由土地费用、开发前期费用、开发间接费用、建筑安装费用、基础设施配套费用，不可预见费用以及各种税费等构成。这些费用的价格的提高会导致住房建设成本的增加，在价格不变的情况下，而开发商获取的利润会相应的减少，从而减少了住房的供给量。3、可替代商品的价格当住房的可替代商品如租房的价格上升时，供应商在可...