平顶山常绿桃花源项目策划全案目录第一部分：市房地产市场调查分析报告一、同档次高层楼盘调查表二、供需市场分析第二部分：包装策划方案一、桃花源定位系统二、项目功能赋予三、卖点诉求第三部分：组合营销方案一、销售方式二、销售策略三、销售应对方案四、物业管理五、营销计划六、售楼部和样板房包装方案、七、开盘时间和销售期的界定、八、针对竞争对手的营销策略、销售准备工作计划第四部分：广告宣传方案一、概况二、广告发布内容三、组织形式四、媒体选择五、广告计划第五部分：投资效益分析第六部分：互动交流表第一部分：市房地产市场调查分析报告一、同档次高层楼盘调查表(1)板块之争显示出东区房地产市场亟待发掘房地产业作为一个风险与机会并存的行业，专业的开发商需从众多的市场现象中分析找出消费者的真正需求，并予以满足，从而抓住机会，获得成功。因此，市场是根本，是我们正确决策的依据。平顶山湛河区光明路与南环地区路，无论在发展的规模还是房地产的价格上都要落后于其它的地区，但经济发展的共同富裕是我们的总体目标，这也告诉我们这一地区的暂时落后只是发展的时间问题，在经济飞速发展的今天，这一地区的房地产也将很快进入发展的快车道。光明路与南环路交叉口南200米路西双语幼儿园、实验中学、市一中、省质量工程学院、平顶山市职业技术学校，名校林立，火车站、汽车站近在咫尺。根据本案的物理特性及当代人文特点，提出9.3万平方米的大规模原生态江南人文社区的概念主题，在此概念基础上，结合小区白然、地理条件及开发草图，出五作为小区的整体规划基本形式。经过详实的调研分析，进行准确的市场定位，对产品、价格、推广方案作出理性的设计，相信这一切都将是我们成功攻破市场的利器。1.(2)购房者希望在东区购什么样的房总体而言，购房者对东区选择差异并不大，几条主道路修缮后将占65.56%大多数消费者愿意购买东区的多层住宅，极少高层。2.价格、交通、楼盘质量、生活配套者在东区购房首先考虑的几因素。序号因素比例%1价格66.222交通50.003楼盘质量31.764物业管理29.055小区内环境景观12.166学区划分22.977周边白然环境12.848周边生活配套设施10.819开发商的形象及信誉7.7310小区内居住人群状况8.1111增值潜力0.68有五成消费者选择在东区购买”两室型”住宅，另外，有四成消费者选择”三室型”住宅。消费者对住房面积的选择主要集中在W之间，其中81-100讹的选择率最高，达35.12%。二、供需市场分析（市场调研）（一）政府东拓政策支持对本案的利好湛河区光明路与南环路域作为平顶山市整体规划的重点之一，要在开发中做到适度开发，努力寻求人和白然的和谐共处，道路交通和环境建设的改进将大大促进东区经济的发展，从而拉动其它产业投资的发展壮大。为本案在这一区域的发展和升值提供了强有力的保障。（二）供给状况1、高层住宅数量远大于多层住宅住宅市场长期比较落后，历史欠债务，高层住宅数量少。近几年受国家对住宅户业政策的倾斜和住宅高利润空间的吸引，加上独特的地域限制，发展商在取得市内有限土地的开发权的同时，都在拼命修建高层住宅。当前据统计修建的高层住宅数量已达到30多个,而多层却只有10来个，高层住宅的竞争已十分激烈。2、供给量统计分析（1）除去已经入住的12.5万方外，明后年投放市场的高层住宅数量总数突破85万方，按纯住宅占70%计算，至少有60万方住宅面市，明后年平均每年供给量30万方。（三）需求状况商品房销售量40万方，达50万方，国民经济增长率按全国61-120平均8%计,房地产需求弹性系数取1.8（一般朝阳产业需求弹性系数在1.5——2.5间），因此商品房预计销售57万方，高层需求量占1/3即19万方，而供给量为30万方，显然供大于求。（四）购买力分析高层住宅因周期长、成本高、售价高，已划为高档豪华住宅这一范围，目标顾客瞄准金字塔顶部的消费群落，按平均每套房120M2,均价2800元/M2计,每套房总价款33.6万元,首期支付30%计10.08万元，其余按揭，每月需支付2104元（每年2.5万元），按此价格有几种类型的人可购买此房：1、各种类型老板，有50万元以上的经济承受能力，可直接支付房款。2、高收入职业的双职工家庭...