李嘉诚不再迷恋“长期持有”“李嘉诚出售西城都荟项目的新闻出现之前，这个项目并没有受到过多的外界关注，甚至很多人都不知道这是和黄和长实的作品。”曾接触该项目的商业地产人士向本报记者如此描述西城都荟受到的“冷遇”。从未承诺对项目坚持“长期持有”的李嘉诚，一直在践行选择合适时机出售的投资法则。对于这些早已触碰“长和系”经营底线的项目，李嘉诚依然有办法保其“华丽”出售，实现资产最大值。业内人士分析，如今经济模式已经发生巨变，在电商冲击下，商业物业的价值潜力猛然下滑，不能按照过去的方法招商。对于开发商来说，持有高端商业物业，不如持有现金流。优质地段项目遭“雪藏”“一直是冷冷清清的，从开业至今基本上没旺场。”西城都荟的某商家叶永芝（化名）表示，她的语气中夹杂着不少抱怨。“西城都荟”的冷场，早已人尽皆知，而进驻该项目的商铺销售人员也常抱怨每月销售业绩“惨不忍睹”的事实。近日，和记黄埔宣布将广州西城都荟商业地产项目以30.3亿港元作价售卖给离岸公司GCREFAcquisitions22Limited。这意味着，“长和系”放弃了其上世纪在广州投资的第一个项目，并将在广州的“西进”发展中缺席。不过，相对于李嘉诚秉承的“地段优先”投资法则而言，西城都荟这个由长江实业与和记黄埔联手打造的优质地段项目，确实符合李嘉诚的投资思路。该项目占地约7.1万平方米，总建筑面积8.8万平方米，所处地段正是广州和佛山交界的传统商圈荔湾区。不仅如此，西城都荟项目正处于广州地铁一号线与广佛地铁线的交会点，其背后蕴藏着广佛商圈的巨大消费群。据悉，和记黄埔是伴随1997年兴建广州地铁进入广州投资的，其中，“地铁上盖物业”的西城都荟便是李嘉诚看中的首个项目。“一直捂盘到2005年才开工，最先出售的也是住宅，那片住宅很有代表性。”一位从业多年的房企人士告诉记者，西城都荟住宅部分逸翠湾在2008年开售，“在当年腥风血雨的楼市行情中，逸翠湾出售价位在1.5万元/平方米，且销售成绩相当理想，成为城中不断热议的楼王。”该人士粗略计算了一下，西城都荟上盖的住宅部分销售价格随后一直水涨船高，到2011年最后一批住宅的售价已高达2.5万元/平方米，因此，住宅部分为整个项目创收至少达20亿。不过，与住宅巨额收金相比，逸翠湾裙楼配套的商业部分西城都荟明显入不敷出，且其经营也波折重重。记者了解到，早在2006年4月和记黄埔就已经宣布西城都荟将开业，但由于地铁工程等缘故，西城都荟的开业时间一推再推，被业内视为广州商业地产“三大难”之一。其间，和记黄埔屡屡与包括百盛、乐宾等众多大型商家谈判失败，且连广州百货、王府井百货的合作也不了了之。拖延了六年后，该商场终于在2012年年底试营业，而目前出租率仅75%。业内人士分析认为，西城都荟之所以冷清，最主要的原因是李嘉诚在对该项目“捂盘”的过程中，已经错过广州商业地产发展最好的时间。此外，有荔湾区政府人士表示，该项目的落寞也与政府积极推动“东进”战略，而李氏押宝的“西进”战略遭到边缘化有关。“试一试，不行就卖掉”不过，在业内人士眼中，不少商家都认为西城都荟有发展潜力，“只是需要更多的投入和更长的圈养周期，那就要看谁愿意等下去。”叶永芝告诉记者。“这么好一个地段的物业，按照李氏的出牌章法，是不会在该项目最低值时出售的。”一位接触长江实业和和黄地产近期多宗出售业务的中介机构知情人士丁先生分析，目前，该项目正处于较高值时出售，且出售方的出售意愿较坚决。不过，既然花费六年时间打造，选择在去年年底开始试营业，李氏又为何在短短不足一年后出售项目，而不选择熬过商业项目必经的养商期。一般而言，商业项目开业初期须经历一段比较困难的培育时期，其间，人流量比较少，租金比较低，历时1至3年。“站在出售方的立场，商业项目在养商期早期，其开发前景依然存在，因此，做项目评估也会有优势。”丁先生称。他认为，最让出售方担心的或许是项目收益持续增长的预期，因此，选择在合适的时点出售是合理的商业行为。上述曾接触该项目的商业地产人士告诉记者，去年年底试营业之前，众多商家已经签订合约，即使出售方有意愿出售，也难免有赔偿...