新形势下的开发商对策世联地产解读地产新政□范莹1世联观点1・1观点一：开发商应该以政治大局为重。这次对房地产的宏观调控，已经上升到政治高度，要用政治干预来解决目前面临的房地产局势。我们认为开发商与房地产其他从业人员要清醒地认识到这次调控的政治意义，考虑问题和公众场合的态度要从大局出发，而不能只是从局部市场、局部利益和小企业利益来理解目前的国家对房地产的态度。例如万科集团总经理郁亮早在4月初的一次公开论坛上表态：万科不参与抬高房价的行动，全额退还开盘前的认筹金额，积极参与政府对低收入者的社区开发。我们建议保持与目前国家舆论一致的言行是十分正确的。1・2观点二：进一步的房地产调控措施还将继续出台，开发商谨慎面对开发项目的定位。考虑到一季度的统计结果，全国房价同比上涨12%,我们认为更加严厉的调控措施会陆续出台，达到国家调控警戒线：房价同比增长率小于5%。如果房价还继续上涨，国家的调控力度还会不断增加。我们估计会有如下的政策可能将用于下一阶段的调控：①个人按揭贷款利率继续向上浮动；②加重房地产2、3及市场流转税（增加所得税、契税，恢复增值税等）；③进一步打击高价商品房，定义豪宅界限为120平方米，开发户型面积70%超过120平方米。对于豪宅的开发贷款和个人按揭贷款给与严格限制。我们建议开发商不要为了博取超额利润而盲目定位豪宅项目。---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---1・3观点三：短期炒楼将被严打，项目和企业的抗风险能力是开发商本阶段生存和发展的关键。短期炒楼的套利行为是使得房价疯狂上涨的重要原因之一，将会成为本阶段严打的对象。我们估计国家有可能岀台限制异地置业的政策来控制炒楼行为，这使得—些诸如上海、杭州、青岛、三亚等异地置业占过重比例的城市房地产市场短期崩溃，置业者结构会发生全面转化。我们建议开发商在开发时对客户市场的研究要精准定位，主要考虑自用需求和长期投资市场。1・4观点四：旧有营销方式将在新政下成为不可能，核心竞争能力将是市场胜岀的关键。预售前的认筹、分期销售、价格低开高走等利用信息不对称的房地产营销方式将全面失效，我们估计国家将在法律法规上出台更加严厉的政策控制房地产营销炒作，实现置业者的客观理性。因此，置业者会采取观望态度，市场的交易速度会迅速放缓，交易量也会萎缩。那些，依靠预售来回笼资金和滚动开发的项目将会不能生存。局部竞争市场的针对自用需求的产品核心竞争力，将会是市场的赢家。我们建议开发商在开发项目的时候要做好充足的资金准备，着力打造开发项目的市场竞争力，充分挖掘市场渠道，以实力赢得市场。2近一年国家及地方主要房地产政策时间政策政策类别基本内容对房地产行业的影响2005年5月6了解基层对政调研I、不要在学术或行业范畴解读政策，而是关于系列措施建议将在9号前汇总，估计日，建设部部策的反应社会责任和稳定的政治范畴；月底开始逐步实施，力度将视价格停长汪光姦在深2、税收及限价措施会岀台；涨而因地制宜。圳考察房地产3、房地产市场的房改前提，经济适用房成本抬市场，主持的高，需要通过普通商品房调控价格；座谈会。4、认筹、低开高走等交易环节是抬高价格手段5、房地产商利润空间太大，容易导致社会不公2005年4月国务院《关于进产业政策指出当前加强房地产市场引导和调控要采取的八国家对行业的调控已上升到政治高27日，温家宝一步加强房地项措施：度，政府工作垂点已从抑制房价过快主持国务院常产市场宏观调I.强化规划调控，改善商品房结构。各地区要增长扩大到对社会中低收入人群居务会议。控问题》八条措尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住问题的关注和解决上。---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除------本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---施。“新八条”2005年4月5国务院副总理产业政策日，国务院副曾培炎“关于抑总理曾培炎主制房价过快上持房地产形势涨势头”的四点座谈会。要求住房建设规模、项目布局以及进度安排，并向社会公布。2.加大土地供应调控力度，严格土地管...