浅谈土地二级市场的问题与对策摘要：我国土地市场建立以来，一级市场得到迅速发展，而二级市场仍处于相对迟缓和滞后状态。然而随着国家经济发展方式转变、产业结构的升级优化，积极推进存量丄地流转，加速土地二级市场的发展，也应成为土地管理重要内容。Abstract:Sincetheestablishmentofthelandmarket,primarymarketdeveloperapidly,whilethesecondarymarketisstillatarelativelys1owandlaggingsituation.However,withthetransformationofcountry^seconomicdevelopmentpattern,andupgradeandoptimizationoftheindustrialstructure,toactivelypromotethestockoflandtransferandacceleratethedevelopmentoflandinthesecondarymarkethasbecomeanimportantpartoflandmanagement.关键词:土地二级市场；问题;对策Keywords:landsecondarymarket;problems;countermeasures：F293文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)24-0142-010引言土地使用权作为商品进入市场，必然会在市场上流转，形成土地二级市场。土地二级市场对繁荣土地市场,优化重组土地资源配置有着积极的作用。但是，如不加以规范管理，土地二级市场无序发展就会冲击土地一级市场，影响土地市场健康发展，导致国有土地资产流失，扰乱经济秩序。1土地二级市场现状据了解，冃前各地的土地使用权转让、租赁、抵押等二级市场交易十分频繁，其中土地使用权的转让存在私下交易较多等不规范状况,主要表现为以下几个特点：①交易的自发性。土地私下交易、隐形交易较为普遍。存在大量土地私下交易的原因，一方面固然和当事人受经济利益驱动有直接关系，但和土地二级市场不完善，土地交易没有固定场所，交易信息不灵也有关系。土地交易当事人互相隔绝，不能及时掌握交易信息,致使买家找不到卖家，卖家找不到买家，就只能托亲戚、找熟人打听信息，私下谈价成交。在交易过程中，由于当事人不懂土地使用权转让的法律及政策规定,对划拨土地、工业用地、集体土地甚至未经处理的违法占地，也进行私下流转。②交易的非法性。城镇范围内的存量土地，大多为国有划拨用地。有些用地者违反法律规定，采取作价、入股、合资等方法变相、私自流转这些土地;有的将拆迁安置用地或多余的安置用房，私下买卖转让;还有的私自改变土地用途，改变土地的使用条件进行交易。在城市、城乡结合部和经济较发达村镇，部分单位、村委和农民擅自出租、出售房屋，造成了集体土地的非法流转。③管理的多头性。土地使用权的转让、租赁、抵押等交易行为，主要有三个部门的介入。一是房产管理部门。目前地产和房产分别属于国土部门和建设部门管理。城市国有土地使用权的房屋转让交易还比较规范，但集体土地使用权的房屋转让交易十分不规范，处于“各扫门前雪”的状态。二是人民法院。有些法院在裁定涉及土地使用权方面的案件时，没有充分考虑土地权属是否合法,未经国土部门批准将土地使用权裁定给相关当事人。三是拍卖公司。少数拍卖公司在拍卖房产时，将土地使用权一并转移,扰乱了土地二级市场健康、稳定发展。④交易多样性。在土地隐形市场中，既有国有土地交易，乂有集体土地交易，交易的形式也多种多样。一是纯土地非法买卖或变相买卖流转。有的村集体经济组织借办福利、公益事业或筹集旧村改造资金之名，未经批准私下将集体土地使用权卖给其他单位和个人进行非农建设。有的村甚至擅自招标出卖二、三产业用地。二是集体建房和农民拆迁安置住宅买卖。部分村集体经济组织和农村居民，在经济利益驱动下，以转让为名，出售拆迁安置用地，从中牟取暴利。区位较好的村集体经济组织以土地为条件，吸引外地单位和个人兴办企业，流转集体建设用地使用权。三是企业将因迁移、转产、改制、兼并非农建设用地使用权，以作价入股、联营等方式进行转让。四是出租房屋同时出租土地使用权。在城镇规划区内、城乡结合部、经济发达的村镇，部分单位和农村居民凭借地理环境优势，通过出租房屋，实现土地使用权租赁。对城郊结合部的村集体组织和农户而言,转让、岀租土地、房屋获取的经济收益远高于农业收入，因而有的甚至擅自把农用地转为建设用地或违章建房出售、出租，获取高额回报。2规范...