中国住房保障概论随着我国城市化进程的加速，城镇住房问题越来越突出。我国城镇住房制度改革在不断深入，市场机制在优化住房资源配置和提高住房资源效率等方面已发挥着基础性作用。但是，由于市场失灵问题的存在，中低收入家庭在居住方面往往表现为支付能力不足，仅靠其自身的力量难以解决基本居住问题。特别是我国在进入21世纪初，城镇商品房价格的快速上涨，使得住房价格已远远超出了中低收入居民的正常经济承受能力。要解决城镇中、低收入阶层的居住问题，政府必须建立和实施住房保障制度。实行住房制度改革以来，为改善居民的居住条件，特别是解决中低收入居民的居住问题，我国政府采取了一系列政策。经济适用房、廉租房和住房公积金政策共同构成了我国目前城镇住房保障体系的主要内容，这三项政策在解决我国城镇居民住房困难、提高居民居住水平方面发挥了重要作用。但这三项制度的设计都存在这样或那样的问题，如经济适用房制度存在保障范围过宽、价格过高、建设量小、政府调控成本高等问题；廉租房制度存在保障面小、保障成本高、退出难等问题；住房公积金制度存在的问题则是覆盖面窄、资金使用率低、功能单一等问题。要想提高我国城镇住房保障制度的效率，更好地保障城镇中低收入居民的居住需求，必须进一步完善我国城镇住房保障制度。第一节传统城镇住房保障制度一、传统城镇住房福利制度的形成和发展1949年新中国成立后，在社会主义计划经济体制下，我国学习仿照苏联模式，在城镇实行了完全福利化的住房政策，形成了“高福利、低工资、低租金”的住房实物福利分配体制。其基本特点是：采取由政府（包括地方政府）作为公有住房建设的主体，住房建设资金来源在年度固定资产投资基金中统一安排，建成的公有住房由地方政府或企事业单位按职级和家庭人口进行统一的实物福利分房，低租金使用（近乎无偿使用），实施由地方主管部门（房管---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---所）和企事业单位进行行政管理。整个住房制度具有明显的福利保障特征，城镇居民实行全民住房保障。因此，我国计划经济体制下住房保障制度的形成也就是城镇住房福利制度的形成。建国后的公有住房来源主要分为两大部分：一部分是没收官僚资本房地产和对资本主义工商业改造中转化过来的公有住房；另一部分则是解放后新建的住房，而重点是由政府投资建造的公有住房。这种意义上的房产是“纯粹的国有房产”，正是这些房产构成了我国传统住房保障制度启动时赖以分配的存量基础。伴随这种“纯粹的国有房产”无偿的行政性分配，我国住房保障制度中的另一个要素“住房低租消费制度”亦同时启动。从1958年至1978年我国住宅建设发展缓慢。由于1958年“大跃进”和随之而来的经济困难时期，以及后来发生的“十年动乱”时期，在“先生产后生活”的左的思想的指导下，住宅建设长期停滞不前。这一时期，一方面住房建设资金严重不足，另一方面城镇人口急剧增加，（50年代实行鼓励生育政策而形成的人口自然高速增长；“文革”时期再次形成的生育高峰；70年代中后期因知青大返城而出现的人口机械增长高峰。），致使城镇居民的居住水平长期在低水平上徘徊，并且住房矛盾越来越突出。到1978年，城市人均居住面积从1949年的4.5平方米下降至3.6平方米，（成思危主编：《中国城镇住房制度改革——目标模式与实施难点》，民主与建设出版社，1999年版，第106页。）这意味着平均每人在自己的家中只有大约一张床的位置，而部分处于平均线以下的居民家庭则更为窘迫。二、传统城镇住房保障制度的特征中国原有的城镇住房福利制度是随着计划经济体制的确立而逐步形成的。其最基本的特征是计划型的、统包统分的实物福利性住房福利制度。这个基本特征具体体现在住房的投资建设、分配、经营、管理等诸环节中。（一）住房建设的投资主体是政府计划经济时期，在观念和制度上把住房视为最基本的、应由政府予以无偿分配的生活资料。以发展公有住房为出发点，住房建设由政府和企事业单位统一投资建造，纳入固定资产投资范畴。投资基金来源于政府财政拨款和企事业单位的部分福利基金，投资形成的住...