龙湖物业是如何定行业标准核心提示物业管理，还是物业服务？既是不同的商业理念，也是不同的商业路径现实的困境证明当市场无法按照服务价值决定服务价格靠收取物业管理费物业管理行业难以做精，也难以做大现行的规则是：通过物业进行品牌增值，通过地产收益补贴物业在现行的规则下，龙湖物业毫无疑问是优秀的但问题是，如果商业模式不变龙湖物业永远无法做成一个产业物业之困2012年8月31日，龙湖《物业标准白皮书》发布。同一天的新闻，南岸区四海花园小区，物管弃管。草坪上随处可见踩扁的易拉罐和纸屑，凌乱不堪。保安称，已经有2个月未拿到工资。亏损，成为悬在物管公司头顶的利剑。“单纯从物业上面讲，龙湖的物业做得这么好，每年依然是亏损。”龙湖集团物业管理部总经理周洪斌直言不讳。“前辈子造了孽，这辈子搞物业。”这，是流传在物管圈子里的一句玩笑话。有多“造孽”？2008年5月，中国物业管理协会出台《全国物业管理行业生存状况调查报告》，调查数据显示：全国亏损程度达到40.07%。物业管理始于19世纪60年代的英国，1981年登陆我国深圳，经过31年的发展，现在，全国已有超过5万家的物业管理公司。在重庆，物管在主城区覆盖率达到86%以上。工商登记注册的物业管理企业有1952家，一级资质50家，二级资质212家。记者调查采访了重庆本土7家物业公司，无一家公司称自己盈利。矛头指向一处——物业费。重庆物业费收取标准，现在参照的，是1999年的《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》。江北区物业管理协会会长李预兵说到这个文件，颇有微词。“十几年前的收费标准，作为现在的价格指导，合适吗？1999年的时候清洁工300多块钱一个月，现在要1200元左右，当时的保安500元左右，现在普通保安2000元以上……但收费依然是十几年前的标准。40%的亏损这个是平均数，是拉通算，实际物管亏损情况远比这个严重，基本上7成亏损、2成保本、1成盈利。”“各地城市都有物业等级制度，每一等级根据提供服务的基础内容确定价格，比如重庆一级企业高层最高只能收到1.9元，这个价格就定死了。但这里有两个问题：我们定的价格都是对物的管理，对人的影响因素没有考虑，物业的70%是人工成本，人均劳动力成本每年增长20%，还有一个成本是能源，水电气等价格上涨，这两个成本在未来还会上升。成本定价的模式决定了即使赚钱也是很小的，收费率没有达到85%，注定亏钱。”周洪斌解释。恶循环怪圈亏损绝对不是企业的真实意愿，那么，靠什么赚钱？“我们会增加上下游产业链。”周洪斌称，“对于整体品牌打造来讲，龙湖物业所创造的价值非常之高。”“同样品质的楼盘，因为物业好，在售房价格上是能体现的。比如成都的物业能为一个平米增加300块，上海的龙湖能增加2000块。”物业服务做品牌，品牌构建后推动地产售价，地产盈利补贴物管。这个模式，几乎是绝大部分物管公司所采取的转移收益形式。但并不是所有公司都管用。当地产遭遇寒冬，依附于地产之上的物管要发展，必须另辟蹊径。“最直接的途径是降低成本，降低服务质量，以前一个小区物管要配50个人，现在就少配。以前保安招年轻人，现在招年龄偏大的老头子甚至老太，维修偷工减料，行业之间乱杀价。”说起现在物管业的乱象，李预兵痛心疾首。当无力支付现在高昂的成本，大多数企业采取的方式是削减配置，服务质量下降，业主不买账，物管和业主的关系似乎“水火不容”。物管和业主的纠纷，几乎每天都在上演。2011年，南岸区法院共受理各类物业纠纷案件454件。2012年1月到4月，南岸区共受理物业纠纷案件210件。物业纠纷案件数节节攀升，案件呈现的形态也五花八门——合同纠纷、物业管理纠纷、逾期违约纠纷、拖欠拒缴物业费纠纷……业主抱怨服务质量低，行业抱怨物业费和服务价值不能等值。一个“物业亏损——服务减少——业主欠费——服务降低——物业亏损——服务减少……”的怪圈形成。优势在“信任”龙湖似乎一直在这个怪圈之外。“对于依托地产的物管来说，物业的作用在于品牌的长期支撑。”龙湖集团执行董事兼首席市场官秦力洪称。“现在不是一个挣钱的时候，服务满意度才是最重要的，物业需要多少钱，地产来补。”地产很清楚，龙湖的物业...