福州市物业管理现状分析丁琼(福州市社会科学院，福建福州350004)摘要：随着福州市房地产业的迅速发展和物业管理服务的市场化，对物业管理的制度性建设显得十分重要，《福州市物业管理若干规定》应运而生。该规定实施后，福州市物业管理取得一定成效，但也存在一些不足和问题，因此及时修改《福州市物业管理若干规定》是一项紧迫的任务。关键词：物业管理；物业服务；业主；福州：F719文献标识码：A：1674－1072(2011)01－0077－03改革开放以来，随着房地产市场的迅速发展，商品化住宅成为我国城市社区居住形式的基本社会单元。“物业”从香港地区传入内地，成为与我们生产生活息息相关的重要元素。“物业管理”也随着住房体制的市场化改革而被引入我国。“物业管理”有广义和狭义之分。国务院《物业管理条例》对“物业管理”下了狭义的定义：“指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。人们期盼通过规范物业管理以保证自己的权益不受侵害。《福州市物业管理若干规定》的出台正是福州市对本市范围内物业管理的一项重要的制度建设，有效提升了物业管理待业整体服务水平和工作效率；然而从具体实施情况看，也存在一些不足和问题，有待进一步规范和完善。一、福州市物业管理取得的成效《福州市物业管理若干规定》的实施对福州市物业管理产生重要影响。现行《福州市物业管理若干规定》由2004年8月31日福州市第十二届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过，并由2004——————————收稿日期：2010-11-02年12月3日福建省第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准，自2005年1月1日起施行该条例以“规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益”为宗旨，以国务院《物业管理条例》和福州市实际为依据制定，共有四十条。可以看到在它的立法过程中社会各方的博弈，以及博弈所产生的新格局。(一)物业行业规模基本形成，从业人员队伍不断壮大随着《福州市物业管理若干规定》的实施，物业管理的生存环境、法制环境改善的同时，福州的物业管理规模、管理领域逐渐扩大，市场化、专业化逐步提高，从业人员队伍不断壮大。截至2009年3月，福州市已有物业服务企业435家，其中一级资质2家，二级资质13家，三级资质303家，暂定三级企业117家。全市实施物业管理的房屋面积达4778多万平方米，物业管理覆盖率达55.5%。全市共有近2000个有物业服务的小区从业人员38700多人，2008年行业经营年收入8.463亿元经营总成本支出7.96亿元，上缴税收总额5400多万元。[1]作者简介：丁琼(1982-)，女，福建顺昌人，福州市社会科学院研究实习员，厦门大学在职硕士研究生，主要从事法学研究。77---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---福州党校学报2011年第1期总第128期理覆盖率达45%。[3](三)业主委员会的作用未能充分发挥业主委员会对沟通业主与物业服务企业之间的关系有着重要作用，但是福州范围内业主委员会的作用尚未能得到充分发挥。1．业主委员会数量少。以鼓楼区为例。2009年，鼓楼区已有467个物业管理项目实施了物业企业服务，服务总建筑面积约1572.08万平方米，约占辖区物业管理覆盖率的42%；全区仅有262个物业项目成立了业主委员会，约占小区数的25%。[4]2．业主委员会运作难。业主委员会在现实运作中出现较多的矛盾和问题，如业主委员会内部议事制度、决策机制不健全；业委员人员组成复杂，人员素质良莠不齐等。其中一个重要问题就是业主委员会工作得不到广大业主的支持。例如，2007年，福州日出东方小区业主委员会组织一次业主大会，通过了小区公共车位要收取租金的决议。但是决议通过后却无法实施。原因在于受到利益损失者的坚决抵制，使得业主委员会主要成员成为利益损失者“炮轰”的对象，却没有一个业主站出支持业主委员会执行决议内容。心灰意冷之下，这个业委会团队成员纷纷辞职。3．业主委员会换届难。受业主委员会委员工作时间、业主委员会资金等限制，再加上工作得不到广大业主的理解和支持，使业主委...