保利集团东莞樟木头项目整谨呈：保利房地产（集团）股份有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产有限公司所有，未经深圳世联地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。体定位与发展战略研究——“”珠三角首席生态休闲新城前期工作总结第一阶段第二阶段现阶段从城市格局及市场的角度进行分析，确定项目发展方向但是，分析过程中得出的结论不够清晰对第一阶段的结论进行梳理，确定以四叶草为主题将项目打造为珠三角首席生态宜居新城保利对第二阶段的报告提出两个方面的修改：•道林规划四个高尔夫球场，并得到了认可，需要将其融入到报告概念中•项目旅游设施难以吸引600600--800万/年的旅游人口，需要相应增加旅游设施区位交通：位于东莞市樟木头镇，处于深港城市北面一小时生活圈范围内，区域交通便利天湖•芙蓉寺为打造高端度假项目提供了可能大面积的森林开发目标：政府和保利对项目未来期待甚高政府目标保利目标Ø未来项目能够代言东莞城市形象，成为东Ø保利希望通过项目能够树立项目形象，提莞一张亮丽的城市名片Ø通过旅游地产的开发，带动相关产业的振兴兴旺，为区域注入可持续发展的活力Ø改善和完善区域配套，为区域人群提供便利并使其得到稳定且增长的经济收入，促进区域稳定与繁荣升保利品牌影响力Ø在项目建立品牌影响力和号召力的前提下，项目拥有稳定的现金流，保证项目的持续开发世联理解：项目须从城市发展趋势及旅游市场规律两个角度深入分析，以确定未来发展方向区位交通：处于深港一小时生活圈内，对外交通便捷，与周边城市容易建立紧密联系1•项超大规模的区域开发项目，未来必将承担一定的城市功能从城市发展趋势以及市场规律出发，研究项目发展方向34项目规模：珠三角少见的大规模区域开发项目内部资源：丰富的景观资源为开发高端旅游度假项目提供了条件开发目标：政府及保利对项目未来期望甚高目基础条件•同时，项目便捷的交通条件、良好的资源状况以及政府和保利集团的高投入，为区域打造高端旅游度假项目提供了基本条件•区域从目前价值认知洼地突破成为未来珠三角知名旅游度假区，需要从市场角度寻找机会点项目限制条件l项目山上区域占地36000亩l4000亩森林保护用地l3000亩用地进行地产开发l酒店、高尔夫等旅游规模不定l根据与政府的合同要求，项目内需建将军博物馆、客家风情街、度假山庄、五星级酒店群、低碳产业研发中心、低碳企业会馆、艺术村、养生谷、高水准体育公园、会议中心等项目研究内容1项目发展方向研判2案例研究与借鉴城市结构解析市场特征解析3项目整体定位及发展战略4功能分区及规划布局建议5项目成本收益评价珠三角处于都市融合的成长期阶段，纵向形成以深港、广佛、珠澳为核心的三大都市圈n“”中心城市日益成熟，城市发展的溢出效应，加速了其与周边城市的融合进程n基于地缘优势，广佛、澳珠及港深都市迅速融合，并带动周边城镇发展，实现都市圈一机电、建材产业“”大珠三角城市群产业分工模型：以三核为中心，由内向外形成梯级产业分工布局体化的城市格局家电、五金、纺织产业集聚区集聚区电子、电气产业集聚区港深佛阶段指标雏形期人均GDP小于3000美元成长期人均GDP大于3000美元，小于10000美元成熟期人均GDP大于10000美元城市群发展阶段研判都市圈发展格局背景下，城市产业功能及居民消费观念面临转移升级都市融合–特征城市圈内各城市之间要素按照市场要求进行重新配置，高端资源聚集，并形成龙头城市分工生活方式–特征–城市圈内各城市形成明确的分工，形成各自的城市特色，并且城市群产生板块分特征随着经济的发展，产生大量的财富阶层，并产生聚集效应城市工–指标Ø经济总量：占区域乃至全国比重加大Ø基础设施：一小时生活圈形成，城市间通过快捷交通相连Ø政府规划：整体考虑，统一规划–指标Ø城市圈层：形成以龙头城市为核心的圈层Ø产业转移：污染、低附加值的二产逐渐从核心城市转移；高端服务业、高科技产业逐渐向核心城市聚集Ø城市分工：城市形成各自的特色，城市群形成明显的板块和分工–指标Ø财富分化：财富逐渐向少数人...