房价中的教育资本化效应究竟有多大曾丹【摘要】中国城市居民必须要购买对口小学的学区房（而非租房）才能拥有学区内小学的入学资格。本文基于中国“租买不同权”的这一特色制度，以上海市七區二手房房价的数据为研究对象，应用引入差分回归法的特征价格模型以及基于特征价格的空间计量模型，精准测度了二手房房价中的教育资本化效应。结果表明，2016年上海市重点小学学区房的溢价约为10.9%，其中市重点和区重点小学学区房分别比非学区房的价格高出14.7%和6.8%。在中国优质教育资源稀缺的背景下，“以房择校”加上“租买不同权”的制度安排大大扭曲了居民的住房选择，造成了优势区位房价过高，影响弱势群体福利和城市空间效率。【Key】学区房；租买不同权；特征价格模型；空间计量模型一、引言就近入学政策规定只有义务教育阶段适龄儿童少年持户口簿可在户口所在地或家庭实际居住地就近入学，而户籍往往与家庭住址挂钩，这就意味着居民只有在学区中买房而非租房才能将孩子送到该学区中的学校读书，因此“学区房”的概念也就逐渐诞生了。为了自己的孩子能够获得更优质的教育资源，经济状况良好的家庭通常愿意付出很高的代价购置一套学区房，这大大提升了优质新教育资源附近住宅房屋的需求，学区房价格飞涨，“天价学区房”现象比比皆是。“以房择校”和“租买不同权”的制度安排使得学区房成为择校费另一种形式的替代品，优质教育资源空间布局的不均等被居住群分（residentialsorting）效应放大，低收入群体被从优势区位挤出，更多地居住在交通不便、教育资源不足和环境质量差的地方，公共品消费和福利受损，形成居住分异（residentialsegregation）和社会分割（胡婉旸、郑思齐和王锐，2014）。二、文献综述与创新之处1.国内研究现状优质教育资源对住房价格的影响，本质上是公共品的资本化问题。最近几年，国内有许多学者进行了学区房溢价的研究，但由于微观数据的限制，多数研究都是停留在省级或城市层面来。国内的研究总结起来可以分为以下两类：第一类是定性分析教育配套对住宅价格的影响。如陈玲玲和唐学玉（2009）深刻的剖析了由于优质教育资源稀缺和分配不均等原因造成“天价学区房”现象，从而造成了居民群分效应和弱势群体福利损失等问题，提出了合理优化资源配置、促进教育财政公平投入等建议。这种定性分析式的研究方法相对简单，研究深度也比较浅。第二类是利用标准的特征价格模型研究某一类型学校学区房溢价大小。如哈巍、吴红斌和余韧哲（2015）基于北京市城六区二手房的重复截面数据，估计了重点小学对应的学区房相对于非学区房的溢价。这类研究对于实证的参考价值相对较高，但是可能存在遗漏变量问题，可能高估优质教育资源的隐含价格。2.国外研究现状相对于国内的研究，国外学者则较早的对教育资源的资本化效应进行研究。Oates（1969）最早应用特征价格模型研究学校对周边住宅价格的影响，通过分析公立学校在每个学生上的支出与房地产价格之间的关系，证实了教育资源可以资本化到住宅市场之中。但是传统的特征价格模型难以将房屋特征、楼盘特征以及邻里特征、居民特征等所有影响住房价格的因素加以控制，因此研究都不可避免的存在遗漏变量的问题，而这会导致对优质教育资源的隐含价格估计存在偏误。因此，国外的学者们开始尝试多种改进方法：比较典型的有以下几种：（1）固定边界法（BFE）。Black（1999）通过比对学区边界相邻两侧除学校质量外其余特征几乎一致的住宅样本价值的差异，发现学校质量对住宅价值有着正向影响。Black所估计出的优质教育资源的资本化效应要远低于传统特征价格模型中的估计结果，这也就说明之前的遗漏变量实际上是与学校质量呈现一个正相关的关系，所以会导致传统特征价格模型中优质教育资源的资本化效应被高估。（2）工具变量法。Rosenthal（2003）利用外部学校评估作为学校质量的工具变量，发现英国的住宅对于学生考试成绩的弹性约为+0.05。但此类工具变量法往往会因为工具变量的有效性而受到质疑。（3）空间计量经济法。空间计量经济法是公共品资本化研究进程中一个开创性进步，研究对象的空间依赖性打破了大多数古典统计和计量经济学分...