“可行性研究"在世联的反思□作者：陈劲松梁兴安口期：2003-9-9对不仍亍性的研究,是衡最可行性研究质最高低的呛一标准。“骗钱报告營盖章报告:“免责报告'严命题作文可谓是对目前市场上做可行性研究乱套的形象概括。可行性研究报告到底要解决什么问题？如果对这个问题冋答的不清楚，那么在中国做可行性报告就根木没有地位。《楼市中国》：您怎样看待H前可行性报告基木上是可批性报告的现状？有没有评判可行性报告的基本标准？陈劲松：从可行性研究的本质上和冃前的状态上來看，始终没方解决一个关键问题，就是谁来做可行性报告的问题。目前我们的可行性报告都是极力可行,比如银行贷款,是山贷款人而不是放贷人來做可行性研究，无庸置疑，为J'融资，肯定行。这种可行性研究，令时比做假帐更可怕。做假帐还可以通过查帐，一笔笔对上，而可行性研究如果是为了凑数，怎么都可以凑到可行。因此,对不可行性的研究,是衡量可行性研究质量高低的唯一标准。凡是对不可行的地方没有研究的报告，就是骗钱报告，或盖章报告。我们之所以需要一个盖章报告，往往是为了最后不担贵任，实际上上级部门基本不太看,给不给钱早已有了定数，这种盖章报告完全成为一种档案，因为可以免责，也可以叫“免责报告建议以后可行性报告改名叫“不可行性报告'，’也是在提醍做可行性报告的人员，不能乱來。当可行性研究报告成为不可行性研究报告时,我们应该把不可行性的因素提出来,并且冋答这些不可行性因索是否能通过一个公认的、合法的方式和其他参考案例加以解决,或者是这些不可行性的因索在什么条件下才能够解决，我觉得这是做可行性研究的雨点,而不是编故事。梁兴安：如果一个项目让投资者或申报者自C去进行研究，那么多数都是可批的，既然要贷款，就基木上是认定可行了，这是贷款人的利益和立场。所以要解决可行性研究的问题，“人''是非常关键的，即谁來研究？认真地做可行性研究会出现两种结果，行或不行。从投资者的角度來看，行还好说，钱花得值：不行就意味着这个项目不做r,通布人们就会认为这个报告对项目黑无意义,英至幻想：说不定做了还令利润冋报。这是普遍地对可行性报告的非理性认识，人们常常容易在认定极为正确的方案下失去超然性。现在大最的房地产项目开发半路出问题，很多都与可行性研究有着内在的联系。一个好的可行性研究大致上有三个参考标准：一、可行性研究在基木的数据來源和数据客观性上的可靠性、准确度和蒂确性；二、利润方案，即地块的价值实现方案的可行性研究，也是很具有挑战性的一点。如何得出一个符合地块操作背景和市场前景，并可挖掘出一定物业价值、开拓市场空间，填补市场空口的方案是可行性研究的难点所在，也是决定其高低好坏的标准所在。三、可行性研究选取的评价指标，行文结构及对研究切入参照的时间点的选择等等也是影响可行性研究好坏的因索。《楼市中国人在实际的案例操作中,我们发现人们经常把可行性报告与策划报告混淆在一起,甚至用策划报告替代可行性报告。请谈谈您的观点。陈劲松：策划报告与可行性报告的功能是完全不一样的，一个是Planning,一个是Study,前者是计划要怎么干,后者是FeasibilityStudy,研究。把一个解决方案和一个研究报告相互替代，是眼下行业内一个非常值得重视的问题。可行性报告与策划报告对比表可行性报告策划报告市场功能为投资决策提供可靠的依据。挖掘物业价值，降低投资费用。阶段目标分析各种不可行因素，解决项目上与不上的问题。制订市场営销计划，包括定位、卖点等，解决怎么上的问题。因为好多企业在上与不上的问题上没有仔细地研究解决,所以在策划时还要补上可行性研究中未完成的工作，这是“先结婚，后恋爱"，中国的房地产项冃开发往往是这样一种情况。梁兴安：策划报告为什么还要做可行性研究未完成的T作，就是因为在可行性研究报告没有把不可行因索考虑到，而策划报告是基于真实、客观的基础之上再往前走，当策划报告没有这个基础的时候就变成r幻想，就是编故觀。大连力达在长春出售ShoppingmallZ所以失败，就是因为没冇做好不可行性的研究，比如产权问题。Shoppingmall的产权包括使用权、收益权、经背权等一系列权益。但Sho...