『房产观澜』[经验交流]一个中国房奴的顿悟，给力！作者：西都牧鱼http://www.tianya.cn/publicforum/content/house/1/288801.shtml前一段时间，在网上写过一个帖子，是讨论中国的房地产的，帖子发了之后，引发了不少人的讨论，这里面有同意的，也有不少是批判的。由于那个帖子是随性而写，所以写的很随意，有很多语法错误，前后也衔接不上。所以就将之前写的内容重新整理了一下，又加了写内容，准备系统的写一下自己的想法。目前已经写了大概有十章左右，剩余的还正在写，先发上来，求大家指正，批评的还是赞扬的都欢迎，特别欢迎有实质性的意见，希望大家不要无事生非的谩骂就好了，在这里先感谢大家的支持了。本来不想说这么多的，可是由于天涯有规定，发帖必须要满五百字，所以只能罗嗦了半天，希望大家不要烦。好了，应该差不多了，先来个目录。目录前言第一部分表象第一章房价有多高第二章房子多不多第三章谁在卖房子第四章谁在买房子第五章未来向何处去第二部分本质第六章表象与本质第七章人口红利、经济增长和房价第八章城市化与房市泡沫第九章中国的宏观经济与房价第十章中国房地产政策的演变第三部分历史第十一章疯狂与理性-泡沫经济的演变途径第十二章日本房地产泡沫第十三章民国时期的通货膨胀第十四章法国密西西比泡沫第十五章海南房地产泡沫前言2002年大学毕业前夕，王石来我们学校做了一场演讲，宣传万科的。关于万科我倒没留意，只记住他说北京的房价太高。当时北京申奥刚刚成功，所以有人拿这个说事儿，但王石依然坚持，态度十分坚定。我在大学一直不务正业，专业学的不怎么样，可是酷爱经济学，对于经济史上的历次经济泡沫诸如荷兰郁金香狂热、英国南海危机、美国1929经济大萧条、日本“失去的十年”、中国海南房地产泡沫崩盘、东南亚金融危机如数家珍。加上王石这么一忽悠，在房价这件事情上，我成了一个坚定的看空者。从2003年进北京，就等着目睹北京房价的暴跌，可是结果却是眼看着北京的房价一路从五千涨到一万，一万涨到两万，两万涨到三万。后来我再度复习经济学，才发现原来是自己学艺不精。泡沫最终总会破裂是没错，可是什么时候破却是个大问题。历史上每一次泡沫经济的初期和中期，都会有不少理性人士出来警告人们“有泡沫了，请注意！”但是这个时候，泡沫却从来都不会破裂，而是会继续涨下去，通常紧接而来的还会是疯狂的上涨，上涨的程度足以摧毁那些理性人士们的信心，等到这些人一个个都被无情的现实打击的意志全无，再不敢出来大放厥词的时候，甚至连他们都相信泡沫会永远持续下去的时候，却往往是泡沫破裂之时。而所有研究泡沫经济的人都没有提及的一个事实是，虽然泡沫破裂时，资产价格会大幅下跌，相对于顶峰时的价格，泡沫破裂之后的资产价格确实很低，但是与泡沫刚刚起来时的价格比，往往还是高出很多。就以这一次中国的房地产市场的泡沫来说，现在悲观者预测说2012年房地产可能会跌30、40%，甚至是50%，可是以现在的价格来看，即便是跌了50%，仍然相当于2008年时的价格，相比于泡沫刚刚开始时的2003年的价格，甚至是2005年、2006年的价格，还是高了很多。造成这样的结果有两个原因，第一是从长期趋势来看，各种资产的价格都是呈螺旋形上升的，就如同社会发展一样。虽然资产价格是由上升、下跌这样一个个波浪构成的，但是从大趋势来说，后一次的低点一般总是略高于前一次的低点。你看中国股市从出现到现在不断上升下跌，可是相比于刚成立时，指数还是增加了很多，2007年跌的那么惨，还有1700多点，刚成立的时候的基数是多少，100点。第二个原因是货币购买力的不断降低。现在全世界大多数国家用的都是信用货币，对于信用货币来说，通货膨胀是必然的，而在经济出现泡沫时，通货膨胀往往也比较大，到了泡沫破裂的时候，资产的表面价格还会比泡沫初起之时高了很多，这里面有一大部分是通货膨胀的原因。就拿现在人民币购买力来说，虽然仅从官方公布的CPI来说，从2000年初到现在，可能货币的购买力降低并不是很多，可是我们都明白，实际上这十年来货币的购买了的降低是十分大的。所以，每一次泡沫经济的发展过程中，在早期和中期买入的人，基本上...