【成都楼市观察】2011年第四季度楼市行情简析2011-11-25---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---目录序言、全国楼市新看点一、全国楼市简报1、楼市成交行情2、价格走势行情3、居住用地行情4、重点城市动态二、成都楼市观察1、总体情况概述2、成交情况分析3、存量情况分析4、土地供应分析三、住宅价格走势1、整体价格走势2、区域价格走势3、重点区域动态四、结论关注要点---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---序言：自房产调控政策实施以来，从一线城市到二、三线城市，全国整体楼市受政策影响出现大幅度波动；成交量、成交价格大幅度下滑趋势已逐步蔓延。调控以来全国楼市新看点：1、土地市场：●从“地王时代”到“底价时代”●高流拍率、低溢价率、底价成交2、商品房市场：●从“金九银十”到“铜九铁十”●“以价换量”成为楼市新风向标●楼市降价潮全国涌动，引发“退房潮”●库存“高企”，导致后续消化周期延长3、二手房市场：●一二手房“价格倒挂”促使二手房市场成交低弥●二手房中介调整战略思路，转战新房分销代理4、信贷市场：●多家银行上浮首套房贷款利率●公积金贷款政策放松---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---一、全国楼市简报1、楼市成交量行情：●全国重点城市成交量普遍下跌20%-30%，个别城市下跌幅度同比多达50%以上随着房地产市场的调控与宏观经济紧缩相叠加，全国楼市成交正在持续走低。根据中国指数研究院提供的最新楼市成交数据，第四季度首月受监测的35个城市中，30城市楼市成交量同比下降，9个城市成交量降幅在50%以上，其中长沙同比降幅最大，达到78.12%。其次是汕头，同比降幅达59.08%。重点城市成交量均出现同比下降，其中杭州跌幅最大，达57.17%，天津、成都、北京和南京同比跌幅亦皆超过50%。由于未来调控政策仍然难言放松，市场仍将进一步调整，而开发商也陆续推出一系列或明或暗降价促销措施，以求‘过冬’。2、楼市价格走势行情●全国楼市降价潮蔓延，降价城市增多，降价幅度加剧据国家统计局数据显示：第四季度首月，70个大中城市新建商品方住宅价格首次出现环比下降，这意味着争论了数年的楼市拐点正式到来；70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有34个，持平的城市有20个。和第三季度末月相比，第四季度首月环比价格下降的城市翻番，增加了17个。---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---●大型房企已拉开降价序幕，降幅普遍在10%-20%左右截至目前，大型房企中已有中海、保利、万科、富力等7家开发商进行大规模的降价销售。第四季度首月，大型房企在售项目的销售价格环比和同比分别微跌3%和2%，其中保利、富力、绿城、万科和中海的销售均价环比都有超过10%至20%的下降。近期，万科、保利等房企分别在上海、南京、重庆、深圳等城市进行大力度降价促销。万科在深圳的两个项目分别推出特价房，最低折扣达到88折；保利在重庆的6个项目也在打折促销，最大降幅接近20%。●一二手房价格倒现象挂直接导致二手房价格下滑，下降城市逐步增加二手房价格下降的城市有38个，持平的城市有19个，和第三季度末月相比，第四季度首月环比价格下降的城市增加了13个。价格上涨的城市中，环比价格涨幅均未超过0.5%。3、居住用地市场行情●全国未开工住宅用地需30个月消化期，重点城市住宅用地流标率攀升数据显示，第四季度首月，重点城市居住用地流标率高达23%，较前期大增。今年1-10月，重点城市的居住用地累计成交量同比大幅减少28%；全国未开工的住宅用地共计16.5万公顷，未竣工的住宅用地35.5万公顷。这些已供应但未及时开发的土地，由于数量巨大，将对一级市场土地的公开出让形成压力。粗略计算，如果按照前10个月全国16.5万公顷的未开工住宅用地以及1.5的容积率，约将带来24.75亿平方米的住宅供应。而今年1-10月，全国商品房销售面积约8亿平方米。按照目前的销售速度，未来存量的土地还需要30个月以上的时间来消化。---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---◁文笔绘梦...