住房预售制度楼市“恶之花”住房预售制度是国内房地产昌盛的关键,也是大量楼市问题产生的根源住房预售制度是当前房地产融资制度的核心。可以说,1998年实行住房货币分派以来,假如没有住房预售制度,也就不会有房地产市场如今的昌盛。但同时,正由于住房预售制度对房地产市场的重要性,也给房地产市场带来了大量风险。因此,如何保证住房预售制度健全与完善不仅决定了国内房地产市场能否健康持续地发展,也决定了国内银行业的风险高低,更决定了住房消费者的利益是否能够得到保护而不被侵害。在国内房地产市场发展初期,住房预售制度设立的目的是为了扶持成长中的房地产开发企业,降低房地产行业的进入门槛,激励更多企业进入房地产,以保证中国的住房制度改革得以成功。1997年中国个人住房按揭贷款余额只有190亿元,到2022年6月底则已达38600亿,11年多的时间增加了200多倍。十分是今年上半年随着住房按揭贷款的快速增长,住房销售与价格又快速飙升。但是,我们也应当看到,房屋预售制度一方面在一定程度上推动了国内房地产市场昌盛;另一方面,住房预售制度的缺点也为房地产开发商利用其制度缺点掠夺社会资产制创造了条件。譬如,有的房地产商通过“炒楼花〞来制造出楼市的虚假紧缺,借机这种制度囤积居奇抬高价格;有的用对房屋面积缩水、建筑设计---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---变更、环境描述浮夸种种行为来侵扰购房者的权益;还有的把已抵押的房屋再预售,把已预售的房屋再抵押,或者举行房屋重复预售,结果“携款潜逃〞等。由于中国住房预售制度的不合理与不完善,十分是十几年来没有修改,从而使得这种制度不仅是推高国内房价的根本机制,也是房地产暴利不合理的制度根源。可以说,从当前中国的住房预售制度来看,它不仅阻碍国内房地产市场的健康发展,侵害了消费者的利益,也给国内银行业带来了一系列的潜在风险。正是针对这些现象,2022年央行房地产金融分析小组撰写的《2022年中国房地产金融报告》指出,好多市场风险和交易问题都源于商品房的预售制度,目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力,可以建议取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售。但是,这个建议一公布就受到房地产商及相应职能部门强烈的反对。而且时间一晃就是几年,住房预示制度的改革与完善看起来仍旧遥遥无期。因此,呼吁国内业界重新来关注、检讨、改正与完善当前中国的住房预售制度,已经成了房地产市场政策的重要方面。中国住房预售制度是一种单边风险分担制度正如笔者屡屡撰文指出的那样,国内的住房预售制度最根本的问题是什么?就是它仅是一种单边的风险分担制度。一般来说,任何制度的安排都要考虑所有当事人的利益关系,都要通过这种制度安排来均衡当事人所面临的风险。但是,中国住房预售制度并没有让制度相关的当---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---事人一起来分担住房预售过程中的风险,而只是更多地让消费者及银行承受了风险。因此,这样的制度从一开头就是一种具有严重先天缺点的制度。因此,正如笔者早先指出的那样,这样的单边风险分担制度即使不完全取消,也得全面修改,更得从问题的实质入手来修改,以此才能保护住房消费者及国家和银行的利益。在本文看来,修改国内住房预售制度就得从最为核心的方面入手。由于,在住房预售制度问题层出不穷的今天,一个重要的问题是如何保证房地产金融安全高效地运营。从国际阅历来看,房屋预售制度促进房地产业的良性循环关键在于设计合理的风险担保机制以分散其各个环节的风险。无论是严格的市场准入或退出制度、预售资金的专项管理、严格的法律监管和为购房者提供更多的合约选择形式等,这些都是风险分担机制的重要组成部分。在我国,银行对房地产业金融支持的资产结构使银行正面临着巨大的风险。由于信息不对称,购房者面临房地产商的各种败德行为,鉴于住房预售制度中存在的不确定性和脆弱性,我们意识到应当建立完备的风险分担机制来保障住房预售制度下的金融安全,即风险应当由多个利益主体依风险以收益对等的原则共同分担,包括开发商、房地产投资者、建筑商、银行及购房者。这种风险分担机制应当贯...