重庆科技学院学报(社会科学版2008年第3期JournalofChongqingUniversityofScienceandTechnology(SocialSciencesEditionNo.32008一、善意取得的财产是法律允许自由流通的财产所谓善意取得,是指财产占有人无权处分其占有的财产,如果他将该财产转让给第三人,受让人取得该财产时出于善意,则受让人将依法即时取得对该财产的所有权或其他物权。这里的财产包括了动产和不动产[1]。从定义来看,善意取得制度是规范市场财产所有权转移的民法制度,从其目的来看是为了维护市场交易的安全,此制度所指向的物必须是能够在市场上进行自由交换的物,这是善意取得制度本身所应包涵的应有之义。而法律禁止流转或限制流转的物,如国家专有物质、爆炸物、枪支弹药、麻醉品、毒品等本身就不能在市场上自由交换,既然不能在市场上自由交换,当然也就不得适用善意取得这一维护市场交易安全为目的的制度。二、不动产善意取得的适用问题在我国民法学界对善意取得制度的适用范围上大体有三种观点,第一种观点认为善意取得制度仅能适用于动产,即动产的善意取得。此为通说,也是世界各国的通例;第二种观点认为善意取得的客体为动产和不动产[2]。其理由认为,在我国不动产登记制度远未普及,除土地、城市的房屋、重要建筑物外,相当多的不动产未建立登记制度,这些不动产的买卖也很普遍,如果将未登记的不动产排除在善意取得制度之外,则不利于保障交易的安全,故善意取得的客体应包括不动产在内;第三种观点是有条件地承认不动产的善意取得[3]。从世界各国关于善意取得制度的立法例来看,大致有两种模式:一是统一规定动产和不动产都适用善意取得;二是仅规定动产善意取得,不动产适用公信制度。显然我国公布的物权法并未采取各国通例将善意取得制度限定在动产范围内,而是把不动产包括在内的,其立法的依据主要是国情所限,认为我国尚未建立起健全的不动产登记体系。我国的这种统一模式,“其合理性是将动产善意取得和原来通过公示制度实现的不动产善”意取得统一起来,方便法官适用。但是统一的善意取得制度抹杀了动产的善意取得和不动产的公信制度之间的区别。其实,法律之所以要规定动产适用善意取得制度,是源于占有作为公示手段的局限性,但是在标的物为不动产的情况下,物权变动以登记作为公示手段,并且国家建立统一的登记制度对此给予保障,其可靠性远高于以占有作为公示手段[4];同时,不动产登记是物权变动的法定生效要件,当事人不得以约定排除适用,因此登记的公信力极强,也就是说,在不动产场合,权利外观取代权利本身,登记名义人就是不动产的权利人[5]。对此,就我国登记制度不够完善的现状而言,笔者认为,也不能过于宽泛地将所有不动产均包括在善意取得的范围之内,而应视不同情况严格限定不动产善意取得的适用范围:第一,就城市私有房屋而言,不应适用善意取得制度。早在1983年12月17日发布的《城市私有房屋管理条例》就规定了城市私有房屋的所有人必须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续,经审查核实后,领取房屋所有权证,对房屋所有权的转移也要求必须登记。20多年来,城市私有房屋的登记问题,可以说基本解决清楚了。第二,就农村私有房屋而言,应分两种情况区别对待。对农村私有房屋来说,虽一直没有相应的法律法规直接对其交易进行规范,也一直未能建立起不动产登记体系,但在1987年1月1日施行的《土地管理法》生效后,曾在全国范围内就农村宅基地的使用状况进行了全面的调查、清理,并给已在宅基地上建房的农村居民发放了宅基地使用证。该法还建立了农民建住宅的宅基地审批制度,以此,在农村所进行的房产交易,宅基地使用证可间接证明房屋产权的归属。因而,对1987年以后的农村私有房产交易,也不存在善意取得制度适用的问题。而对1987年之前所进行的交易,由于农村一直没有如同对城市私有房屋所发布的要求房产交易办理登记、审批手续的政策规定,因而应允许善意取得制度的适用,使善意受让人根据房产占有人来判断房屋的产权归属,承认善意取得制度[6]。第三,在不动产权利人登记错误的情况下,也不存在善意取得制度适用的问题。因为,在登记名义人与真正权利人不一致时,对于善意受让人来说,登记的名义人在法律上就是不动产的权利人,因此,登记名义人...