“营改增”后代建项目的税收筹划探讨许艳霞[摘要]“营改增”是我国重大税制改革的里程碑，也是实现各行各业职能优化和税务结构性改革的重要措施。近年来，房地产代建业务越来越多，但“营改增”为其带来了重要影响。这给房地产代建业务既带来了挑战，也带来了机遇。为此，文章基于“营改增”及代建房屋项目的基础性阐释，着重从“营改增”后代建项目模式分析着手，提出具体的税收筹划策略。[关键词]“营改增”；代建项目；税收筹划[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.12.1481“营改增”及代建项目概述“营改增”是我国历史上重大的一次税制改革，其作用主要体现为两方面：一是有效规避了营业税重复征税的弊端，二是可以进行税额抵扣，以增值额作为纳税基础，这对行业的产业链条延伸具有重要影响。房地产代建是一个非常复杂的行为，其中涉及原材料供应、委托方代理、施工方等众多利益相关方，是一个链条非常长的产业。2“营改增”后代建项目模式分析“营改增”前，营业税对房屋代建行为规定了四个条件：一是以委托方名义办理房屋立项及相关手续；二是与委托方不发生土地使用权、产权的转移；三是受托方不垫付资金；四是事先与委托方签订委托代建合同。不满足以上四个条件的视为销售不动产征收营业税；而“营改增”后，该规定是否有效及是否具有可操作性并没有明确的文件规定。增值税应该是沿袭营业税的相关政策的。由此看来，房屋立项及土地产权的归属问题是影响“营改增”后房地产代建项目纳税模式的重要因素。根据组织管理实践和文献总结，可以归纳为以下两种模式。2.1总分包模式：房屋立项及土地产权归属办在受托方（代建方）名下这种情况多见于政府交由国企平台公司代建的项目，如安置房保障房项目、公益性项目等。房屋立项及土地产权归属均办在代建方名下，委托方将工程的所有工作均交给代建方。此种模式下，代建方相当于一个总承包商，然后将工程分包给各参与方。委托方直接与代建方结算款项，而代建方向各利益相关方进行结算。而在该模式中，委托方与项目代建方只是一对一的关系。“营改增”前，代建方向委托方开具营业税发票，但实际上在整个项目建设过程中，施工环节缴纳营业税，而监理、设计等环节缴纳增值税。但代建方只能向委托方开出营业税发票，导致监理、设计参与方重复征税。“营改增”后，所有单位均实行增值税，一定程度上避免了监理、设计参与方的重复征税弊端。值得注意的是，这种模式下建设风险集中于代建方。实际上，按照税法，代建方实质是提供管理服务，应当按照代建费的6%税率进行纳税。但因为房屋立项及产权归属均在代建方名下，代建方就要按照销售不动产缴纳增值税，所以在向委托方开具发票时按照11%的税率进行缴纳。这在一定程度上增加了代建方的税负成本。当然，在实际中代建方可能将增加的税负成本转嫁给各参与方。2.2三方合同模式：房屋立项及土地产权归属办在委托方名下这种情况一般是委托方、代建方和参与方签订三方合同模式。三方合同模式并不局限于一对一的关系，而是将委托方、代建方与参与方同时置于合同方。需要注意的是款项结算的问题，营业税背景下，对发票流和现金流的要求不严格，往往由委托方将款项按照工程进度转给代建方，代建方再与各参与方进行结算，而参与方将发票开给委托方，代建方按照往来账设置科目核算账务，同时设备查账，登记统计代建房屋的成本明细以及往来明细。但“营改增”后，这种结算模式的发票流及现金流均不满足增值税的要求，只有委托方向代建方和参与方分别支付代建费和工程款，参与方向委托方开具相关行业增值税发票，而代建方向委托方开具代理业增值税发票才能满足增值税背景下发票流及现金流的要求。“营改增”前，代建方、监理方和设计方向委托方开具增值税发票，但是施工方向委托方开具营业税发票。而“营改增”后，将施工方的发票类型进行了更改，规避了施工方的重复征税弊端。但这种模式下，建设的风险则主要集中于委托方。3“营改增”后代建项目税收筹划策略3.1强化选择票据管理“营改增”的最大改变在于票据变化。首先，在总分包模式下，代建方的代建行为在税务上来说会被认定为以销售不动产进行纳税，这就...