黔灵江山营销策划提案黔灵江山营销策划提案(修订稿)卓信策划/群英机构二零零七年九月目录总纲1第一部分市场剖析2第一章贵阳房地产市场总体分析3第二章贵阳房地产市场卖点分析14第三章项目板块市场研究18第四章项目竞争对手动态跟踪分析20第二部分营销战略25战略总纲26案名设置27第五章本案物业要素29第六章楼盘定位31第七章产品建议37第八章价格定位及策略43第九章营销策略50第三部分营销管控63第十章广告策略64第十一章销售组织管理建议74第十二章营销费用总控83第十三章物业管理建议84结束语87总纲：黔灵江山战略目标实现35个亿的目标冲刺40个亿目标通过黔灵江山良好的销售业绩，成功打造黔灵江山高品质楼盘的品牌和形象，确定奥龙地产开发大盘、名盘的企业定位，从而提升奥龙地产的品牌知名度和美誉度。注：销售目标中不含C区的地上住宅部分第一部分市场剖析第一章贵阳房地产市场总体分析一、贵阳房地产市场概况（一）经济环境随着改革的深入，经济的发展，房地产业已成为国民经济新的增长点，产业化的发展也越来越受到政府的重视并进一步的实施。各级政府为促进房地产业的发展出台了一系列积极的政策。整个房地产业的运作走向专业化和规范化。（二）政策环境1、房改政策。自1997年以来，国内为了达到8%的经济增长率，通过采取一系列的政策和措施来刺激消费，带动了新一轮的经济增长，其中多项政策涉及房地产行业，而且国家为推动经济发展，把住宅建设作为重要的增长点和消费热点，颁布了一系列政策。随着贵阳市住房经济体制改革的深入，房地产进入高速发展阶段。2、金融政策。金融信贷部门运用宏观手段调控房地产市场，房屋也成了普通寻常百姓的消费品，大大降低了置业门槛。3、宏观政策。中国加入WTO无疑为中国经济的发展提供了良好机遇，房地产业作为经济发展中特殊而关键的行业，特别是中国与东盟关系活跃后给贵阳房地产行业带来新的增长因素。贵阳市民购房日趋活跃，从影响市民消费购房的动机来看，来自以下几个方面：I收入的增长。II银行的介入，中国老百姓享受更多、更好的金融服务。III在世界大经济的大环境下，市民的消费意识增强，消费观念更新。“用明天的钱享受今天的生活”被越来多的消费者所接受。（三）贵阳房地产开发市场总体情况：2006年，贵阳市房地产开发投资持续增长，投资结构基本合理，商品房供需基本平衡，房地产市场总体保持良好运行态势。据统计，去年贵阳市房地产开发完成投资108.54亿元，同比增长19.1%，其中住宅投资54.4亿元，同比增长19.8%，所占比例50.1%。房地产开发投资结构渐趋合理，房地产投资占全社会固定资产投资比重为26.3%，房地产业仍然是拉动国民经济增长的支柱力量。贵阳市去年土地出让面积499.62万M²，同比增长87.2%，其中用于住宅开发的面积338.99万M²，同比增长104.8%。全市商品房项目施工面积1584.35万M²，同比增长12.3%，其中住宅面积1196万M²，同比增长14.9%；商品房项目新开工面积447.92万M²，同比增长5.6%，其中住宅面积372.76万M²，同比增长13%。商品房销售面积302.28万M²，同比增长0.6%，其中住宅面积281.44万M²，同比增长2.3%。存量房交易面积97.64万M²，同比增长8%，其中存量住房交易8380套，同比增长9.5%，存量住房交易面积75.17万M²，同比增长10.3%。全市经济适用住房完成投资9.59亿元，同比增长6%，占房地产开发投资的8.8%，占住宅投资的17.6%。商品房销售均价2570元/M²，同比增长9.8%，商品住宅销售均价2130元/M²，同比增长10.6%；经济适用住房销售均价1600元/M²，同比增长6.7%。存量房交易均价1940元/M²，同比增长25.1%，其中住宅交易均价1500元/M²，同比增长11.1%。房地产开发到位资金158.77亿元，同比增长36.8%，其中国内贷款42.83亿元，同比增长36.9%，利用外资3.97亿元，同比增长4.9倍，自筹资金47.92亿元，同比增长32.4%，其他资金64.04亿元，同比增长33.8%。2006年贵阳市新增住宅销售套数达23577套，同比增长2.1%。2006年，贵阳市商品房销售面积达302.28万M²，同比增长0.6%。其中住宅23577套，同比增长2.1%，住宅面积281.44万M²，同比增长2.3%；办公房8.41万M²，同比下降4.2%；商业营业房...