楼宇自控技术智能化与物业管理李雅涛（北京电视台，北京100022）摘要：本文阐述了楼宇自控智能化主要内容以及技术应用主要功能，从而突出在管理中充分利用和开发先进的科学技术，运用现代的管理方法.使各运转系统建立起安全可靠智能的管理模式，是现代物业的必经之路。关键词：楼宇自控智能化；物业管理:F293.3文献标识码：A：1671—8089（2010）03-0049—02传统的物业公司服务较单一，业务比较简单。而现代物业尤其是高层写字楼及大中型综合楼宇，其服务内容、服务质量、服务模式、技术管理等都有较高的要求。明显可以看出，要提高服务质量，提升技术水平，运有现代技术应用于物业公司的管理系统，有利于物业管理的科学化、服务的专业化和组织结构的合理化，更有助于物业管理企业创建管理品牌。随着当前技术水平的发展，楼宇自控系统涵盖的范围越来越大。多系统的集成和整合成为发展主流，通过多年的实际使用也深切体会到监控范围小、系统功能低所带来的能耗加大、人员浪费等弊病。因此根据实际设备技术管理的现状，充分运用计算机、信息、网络等技术,在设计中尽量将众多的机电设施纳入到楼宇自控系统中来，以更充分地发挥技术管理优势，节约劳动力和管理成本，降低故障率，避免安全隐患的发生，提升各运行系统更加安全、稳定、可靠、智能，提高物业管理的质量和效率。一、楼宇自控智能化主要内容楼宇自控智能系统的范围一般包括以下几个方面:制冷系统，包括制冷机、冷却塔、冷却泵、冷冻泵；供热系统，包括锅炉、换热器、热水泵；给排水系统，包括各种水箱、水池和对应的补、污水泵；空调排风排烟系统，包括屋顶排风机、排烟机和空调机；电力监控系统，包括对主要供电回路的参数检测，如电流、电压、电度等；照明控制系统，主要是室外泛光和轮廓照明；建立机房安全监视系统等。二、技术应用主要功能楼宇自控技术智能系统主要控制如下机电设备和内容:制冷机、冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔、锅炉、锅炉补水泵、热水循环泵、生活水箱、膨胀水箱、定压罐、采暖水箱、补水泵、污水池和污水泵、屋顶排烟，风机、空调机等。楼宇自控系统还对建筑物的室外照明、立面照明、节日照明及公共区照明，并对主要电力回路进行监测。另安装一套对重要区域及设备的电视监视系统，便于管理。各子系统技术功能如下：（一）制冷设备监控系统。监测管理制冷机和配套的冷冻水泵、冷却塔和配套的冷却水泵。由于制冷柄晨备独立的控制系统，控制系统对制冷机已控制的设备进行监测，对系统内其它设备则做全面监控，主要控制内容如下：监视制冷机的运行状态、故障报警；监视冷冻水泵运行状态、故障报警；冷却水泵运行状态、故障报警；监视冷却塔风机运行状态、故障报警；监视一、二次冷冻水供f回水温度；监视冷却水供，回水温度；监视煤气泄漏报警及联动排风机状态。（二）锅炉热力设备监控系统。监测锅炉、循环/补水泵。监视锅炉的运行状态和参数以及系统配套水泵的状态傲障，主要控制内容如下：锅炉运行参数、状态，各种故障监测；热水的供、回水温度及管网压力检测；热水循环泵启停控制，状态、故障监视。（三）生活给排水设备监控系统。给排水控制系统自动对生活水和污水系统进行监控，保证供水和排污的正常进行，对系统和设备故障及时发出警报。包括生活水箱、膨胀水箱、定压罐，采暖水箱、热力补水泵、污水池和污水泵等。主要控制内容如下：各水箱的超高，超低液位报警；监测各水泵的运行状态、故障状态，并对相应的补水泵进行强停控制。（四）空调排风排烟设备监控系统。空调排风控制系统对屋顶排风机和空调机进行监视和控制。主要控制内容如下：屋顶排风机起停控制；屋顶排风机状态、故障、手自动状态监视；洗衣机房空调机的起停控制和温度控制。（五）变配电监控系统。变配电系统监视回路的运行状态及主要参数。主要内容如下：监测低压配电系统的电压、电流、电度、功率因数等数值；监视模拟屏工作状态：对用电量进行累积计算。（六）室外照明监控系统。照明控制系统具体控制内容如下：室外照明、建筑物泛光照明控制及状态监测。（七）设备机房重要部位电视监视系统。机房电视监视系统对各主要设备机...