我国商品房预售制度的现状与完善刘博2010级法学研2010210654摘要商品房预售作为商品房销售的一种方式，是房地产开发经营企业将正在建设而尚未竣工的房屋预先出售给承购方，承购方交付定金或购房款，并在未来确定的日期将预售房屋交付给承购方的一种法律行为。我国商品房预售制度是在商品房供给严重不足，建设资金匾乏的情况下得以确立和发展，成为商品房销售的一种主要方式。从实践看，商品房预售制度对于国内房地产业发展在加速资金周转、提高资金使用效率、阳氏开发成本等方面发挥了重要作用。但是由于商品房预售制度本身存在着一些缺陷、法律的不完善和商品房预售管理方面的问题，导致预购人在购买预售房时，面临许多不确定因素，如延期交房、预售款被非法挪用、房屋质量不合格、规划变更，房地产开发商的种种违规、欺诈等行为屡见不鲜，严重地损害了预购人的利益，导致了商品房预售中购房人与开发商之间权利义务的失衡，使得商品房预售的风险归集于银行和预购人，扰乱了商品房预售市场秩序，进而影响整个房地产市场健康、有序的发展。我国关于商品房预售制度的立法层次较低，而且各地的立法、司法实践不相统一。本文通过对商品房预售制度相关理论的研究，从完善商品房预售相关法律，加强对商品房预售行为的监管，切实保护商品房预购人权益等方面进行探讨，以期能有益于我国商品房预售市场的健康发展。关键字：商品房；预售；完善AbstractPresaleofcommercialresidentialbuilding,asawayofcommercialresidentialbuildingsale,isalegalactbywhichtherealestateenterprisespre-sellsthehouseunderconstructionanddeliversittothebuyersonadeterminedfuturedayandthebuyersprepaysanamountofdepositorpurchaseprice.Thesystemofpresaleofcommercialresidentialbuildinghasbeenestablishedanddevelopedunderaseriousshortageofsupplyofcommercialresidentialbuildingandlackofconstructionfunds,andnowitbecomesaprincipalwayofcommercialresidentialbuildingsale.Inpractice,thesystemplaysanimportantroleinthedevelopmentofrealestateonacceleratingcashflowandimprovingefficiencyandreducingcosts.Ontheotherhand,becauseofitsowndefectsandtheimperfectionofthelawsandweakpresalemanagement,thesystemalsoresultsinsomequestion,suchasunbalanceofrightsanddutiesbetweenbuyersandsellersandalmostallrisksburdenedbythebanksorbuyers,whichaffectthedevelopmentiftheentirerealestatemarket.Soitisnecessarytodiscusstheissue.Keywords：commercialresidentialbuilding；presale；perfection目录摘要................................................................1Abstract............................................................2第一章商品房预售制度概述.........................................4一、商品房预售的概念.........................................4二、商品房预售的法律性质.....................................4（一）商品房预售是房屋买卖合同行为5（二）商品房预售是远期交易行为5（三）商品房预售是本约合同5（四）商品房预售不是分期付款的买卖行为6（五）商品房预售不是一种附期限的法律行为6第二章我国商品房预售制度的现状...................................7一、商品房预售制度在我国的发展...............................7二、我国商品房预售的立法现状.................................8三、我国商品房预售制度存在的缺陷.............................9（一）商品房预售行为自身蕴涵的风险9（二）助长了开发商种种违规、欺诈行为10（三）缺乏风险共担机制，风险几乎全部转嫁于银行10（四）预购者将承担更大的风险11第三章我国商品房预售制度的完善..................................12一、健全我国商品房预售的相关制度............................12（一）完善房地产开发企业的管理制度12（二）建立我国商品房预售的风险担保制度13（三）健全不动产预告登记制度15二、扩大相关法律在商品房预售法律纠纷中的适用..........