从物管行业现状谈如何加强税收征管近年来，随着我市房地产业的不断扩展，由此衍生而来的物管公司越来越多，规模也越来越大，为了进一步了解掌握这一新兴服务行业税源状况，进而加强税收征管工作，四分局局对该行业进行了专项调研，横向比较分析了其经营行为、财务状况以及纳税情况，并在此基础上提出了如何加强该行业税收征管的措施建议。一、物管行业基本情况从兴化市的经济发展和税收征管的总体情况来看，2009以来，由于房地产业的兴旺,与之密切相关的物业公司也悄然崛起。该市现有物管行业正常征管户数67户，89%为近三年新办。由此可见，物管行业的发展态势是非常迅猛的。二、征管现状及评估分析（一）收入构成情况物业公司的物业管理是指对已建成并交付使用的房屋及配套设施、场地等业主公用财产进行综合管理的活动。因此物业管理企业的收入主要由物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入组成，其中物业管理收入是其中主要项目。就兴化市来看，物管公司的收入项目主要涉及：物业管理费、车位费或车位管理收入，装修管理费及部分代收手续费收入、垃圾清扫收入（承包政府发包的街道清扫保洁收入）等。其物管费的收取执行《成都市住宅物业服务收费指导价标准》，因物业服务等级和环境设施设备项目等级的差异形成不同等级的住宅物管收费情况，但总体处于中等收费级别，经调查，兴化市2012年物管行业纳税最多的企业，其收入构成中承包政府的清扫工作占了总收入的81%，可见，申报纳税的物业收入的绝对额并不大。（二）发票使用情况通过对户物管公司的发票使用情况调查，有4户企业申报的营业收入小于发票缴销金额，在目前大量使用收据的状况下，应属于非正常现象。有部分物管企业还未在税务机关领购《其它服务业发票》而使用的是《非经营性收据》，而领购了《其它服务业发票》的企业也未完全按规定使用。表现在：一是收取业主物管费时普遍使用自制收据，只有在业主要求开具正规发票的情况下才使用《其它服务业发票》；二是填开服务业发票时未按发票使用规定进行填开，有的甚至一个小区开一张票，且只有版面金额填列的时间、客户名称等处空白，核对其真实性相当困难，有可能造成少缴税费情况发生。（三）收入确认情况无论是《企业会计准则》还是《企业会计制度》都规定了“企业的会计核算应当以‘权责发生制’为基础”这一原则，同时，财政部对物业管理企业营业收入的确认也有规定“企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现”。由此可见，作为物管公司的主要收入——物业费收入，应当按照“权责发生制”原则及相关规定，在物业合同规定的付款到期日确认营业收入实现。但经了解，很多物管公司对于收入是按照“收付实现制”在确认，即只有实际收到物业费才计入收入，而费用却往往又采用“权责发生制”记账，还有甚者，将预收物管费按自定比例结转收入，年终保留余额，由此产生的直接后果就是营业税、企业所得税计算不准确，少缴或滞后缴纳税款。还有就是把物业费化整为零，分成各个具体按项目挂在往来账核算，从而导致少报收入少缴税。（四）纳税评估分析物业管理实际上是伴随房地产开发延伸而来的后续服务、管理行业，其税源特点是稳定性强，在未来的发展上也有很大空间从纳税金额看，增长比例是很大，但仔细分析后，其间还是有值得探讨的地方。另外该实际申报收入也存在时间性差异，比如物管公司可能将预收一年或半年的物管收入申报纳税。不可忽视的关联关系。目前，很多物管公司都是开发该项目的房地产公司组建的，项目结束后，有些尾盘管理也就交由物管公司，因此其间的系列涉税经济行为，也是掌握税源的关键，如：被抽查的一家物管公司很多未销售的地下车位的租金收入是代开发公司收取的，值得提醒的是，税务机关决不能因为管理信息的不畅通而导致税源流失。应及时纳入正规的税收管理。随着兴化市汉嘉国际、东俊、保利等多个开发项目相继分期交房，对物业的税源管理、服务也应及时跟上。凡是在本地经营的物管公司，都应办理税务登记，及时纳入正常管理。三、征管中存在的主要问题（一）未按规...