都说做租赁能赚大钱！有的地产人却打死也不信。为什么？“修好了房子不卖，自己持有出租还能赚大钱，打死我都不相信。做租赁一定会亏！”一位地产老总这样告诉明源君。明源君问他：“那你家的项目都是准备卖掉的喽？”他说“是的！”。明源君问他：“为什么客户都不租房，而要买你家的房子呢？”他说：“如果租房，几年之后白白付出租金，一无所有；如果买了我家房子，可以保值、增值，随着房价上涨，客户的家庭财富可以快速增长。”明源君问：“为什么客户持有你家房子就能赚大钱，你自己持有就会亏本呢？”他很长时间没有说话，陷入了沉思。“租售并举”已经成为趋势，很多巨头也开始布局租赁。不过仍有不少地产人不认同租赁这个模式：一部分人坚持认为只有卖房才能赚钱，租赁不能赚钱；另一部分人认为租赁能赚钱，但卖房的利润一定比租赁高很多很多。明源君认为，破山中贼容易，破心中贼很难！如果内心不认同租赁，即使形势所迫不得不做租赁，也一定会失败。下面，明源君就来分析下，为什么很多地产人打死也不信租赁能赚大钱。原因分析清楚了，租赁赚钱的流程也就清晰了……01骨子里就认为地产是个接盘游戏只有卖出去这一种变现模式?有些地产人和上面那位开发商老总一样，潜意识里对自己家项目的未来缺乏信心。他们面对客户时可以说得天花乱坠，许诺“保值增值”，却不敢自己持有。这主要是3种原因导致的：1、对地产行业未来没有信心如果你认为资产的价值在未来某一天会下降，那当然是越早出手越好，如果你认为资产价值会持续上升，那当然就值得持有。有的开发商骨子里不看好地产的未来，总认为会有最终的接盘者存在。2、偷工减料惯了，对自己项目的质量没有信心有的项目质量本身有问题，开发商自己心里也很清楚。卖给客户的时候，一切都很光鲜，可5年、10年之后，质量问题就会集中爆发。那时候房子已经过了保修期，物业和业主都只好自认倒霉。如果项目是这样的，那么当然是卖出去越早越好，卖晚了就掉到自己挖的坑里了。3、不懂得其他变现方式，总认为只有卖出去才能变现虽然利用REITs等金融工具变现已经越来越容易了（后面会说到相关模式），但是有的开发商因为之前接触很少，并不了解这种变现模式，潜意识里认为只有销售才能变现。02之前把所有配套、服务都当成卖房的幌子根本就不相信持有运营能赚钱?阿那亚创始人马寅和某位老总聊天的时候，就出现过“相对无语”的场景。该老总问他“你做图书馆、礼堂、食堂、运动中心、马场这么多配套，亏了多少钱啊？得卖多少套房子才能赚回来啊？”马寅一时不知道怎么回答。因为阿那亚的配套已经开始赚钱了。而且这个“赚钱”是把所有前期投入都算进去了的。具体来说，阿那亚的所有配套建筑几乎都是自持的，阿那亚把这些建筑的成本折旧分摊到20年里，每年5%，加上各种运营成本比如人工等，作为总支出。然后用每年的总收入减去这个总支出，2017年是略有盈余的，马寅相信以后利润还会扩大。而阿那亚现在的房价已经到了2万多、别墅房价更是到了3万多，周边竞品才7000多……阿那亚的各种配套设施通过持有盈利了，这并不是特例。公寓界的新派等企业，之前靠租金、运营等也是有高利润的。这个明源君之前专门写过。而不相信持有能赚钱、服务能赚钱的开发商，大多是在修建项目和配套设施的时候，就把所有东西都当作营销的道具。比如把示范区、样板房、配套商业和景观都做的很梦幻，当成营销道具，但压根就没有想以后怎么运营、怎么赚钱。在这些开发商心里，似乎所有的时间在房子卖出去那一刻就截止了。租赁赚钱、运营赚钱，他们自己没有干过，自然也就不相信。持有的盈利模式，说简单其实也很简单：一是靠租金；二是靠物业增值；三是靠运营服务收入；四是靠投资相关项目。这4种盈利模式，互相补充，运营服务的好，租金就会上升，物业就会增值。如果入驻项目、个人是经过精选的，租金自然也会上升，物业也会增值。如果运营得好，当然是持有越久赚的越多，明源君下面分头来说上面这4个方面：?按现在房价算，公寓的租金回报比可能是3%，但是如果你是3年前就持有的，当时房价比较便宜，按当时成本算现在的租金回报比已经变成了7%。?10年前、3年前持有...