摘要随着我国经济和城市化的快速发展，二手房交易市场出现了前所未有的火爆盛况，分布在大家小巷的各家房产中介更是门庭若市，而伴随交易所产生的法律纠纷也与日俱增。本文结合当今房产交易中所出现的实“”“”“”际情况，从法律的视角，对房产中介作为居间人所从事的吃差价、首付贷以及客户跳单等行为，展开具体的法律分析。关键词房产中介居间违约监管作者简介：冯超，华东政法大学研究生，研究方向：民商法。：d922.3文献标识码：adoi：10.19387/jki.1009-0592.2016.06.333回顾房产中介的发展史，以上海市为例，自1992年放开房屋买卖业务以来，短短的时间内，中介门店已由当年的12家，迅速发展到现在的一万多家，从业人数也达到十万余人。随着国家购房政策以及银行贷款政策的频繁变化，如上海于今年3月25“”号沪九条的出台，在影响到房屋交易量的同时也在一定程度上刺激了房产中介原来的业务模式，这使得使房产中介为了快速促成交易产生了许多新的法律问题。除了传统的“”“”“”“”吃差价、跳单以及抵押房买卖等，类似于首付贷等新型法律问题也日渐突出。从长宁区法院了解到，仅2016年第一季度，该院已经受理房屋买卖合同纠纷57件、居间合同纠纷45件，同比分别上升约62.86%，66.67%。由该类诉讼纠纷分析后可以看出，作为居间人，房产中介所涉及到的业务已不是简单的撮合买卖、协助办理过户，而是包含了代办银行按揭、首付款拆借等一系列新型业务。“”一、背靠背签约，房屋中介吃差价由于房屋买卖的标的额较大，同时涉及到税费承担以及交房时间等问题，买卖双方的充分协商是房产交易的“”必要前提，但很多中介却先是背靠背分别与买卖双方进行沟通，了解各方的心理价位，当发现有利可图时，“”一般就会采取两种方式非法吃差价。第一种方法是委托代理、擅自加价销售。房产中介撇开真正卖家而直接与买家洽谈完成交易，以高出卖家挂牌价方法将房产售出，并将高出部分作为交易利润占为己有；另一方法则是房产中介先找一个托假装为买房人与卖房人洽谈，并向卖房人支付定金签订销售合同，但当正真过户的时候，房产中介会要求直接过户给正真买房人，然后从中牟取差价。“我国《合同法》第四百二十五条明确规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担”“”损害赔偿责任。房屋交易中，房产中介作为居间人只是起着牵线搭桥的媒介作用，并不代替买卖双方直接签订合同①。显然可见，中介公司这种为了快速促成交易收取佣金，隐瞒房屋实际情况、擅自单方抬高房价的行为，严重违背了法律对居间人的权利义务规定。依据法律定义，居间人仅是促成合同的订立和为合同的签订提供媒介服务，并不直接参与合同的订立。而行纪则是以自己名义与第三人订立合同，合同的当事人是行纪人与第三人，行纪人享有合同中的权利义务关系。由此可见，房产中介这种以合同主体参与到房产交易中牟取差价的行为，是违法将自己由居间人变为行纪人的角色。我国《房地产经纪执业规则》第27条规定：房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规，不得谋取委托协议约定以外的非法收益，不得以低价购进、高价售出等方式赚取差价。此种规定就是依照合同法对于居间的法律定义，严禁房产中介作为居间人而从事行纪行为。在房产交易过程中，居间人无权作为行纪人以代理人身份与买方订立买卖合同，更谈不上以行纪人的角色从中赚取房屋交易差价。二、客户跳单，格式条款法律效力随着房价的一路飙升，中介所收取的佣金也水涨船高。很多客户通过中介公司的居间介绍掌握信息以后，为“”了不交或者少交佣金而故意避开中介，而通过其他方私自式签订交易合同，也就是所谓的跳单。根据我国法律规定，居间人促成合同成立后，委托人应按照之前居间合同的约定支付居间报酬，居间人最终未促成合同顺利成立的，不能向委托人请求居间报酬，但可向委托人请求自己作为居间人从事居间活动期间所支出的“必要费用②。表面上看，这似乎给跳单行为提供了有利的合法依据，在德国也有一句法谚居间人的付出经”常是徒劳的（mak...