从典型案例谈我国养老地产可持续发展问题摘要：自2013年以来，受房地产市场前景不明朗等因素影响，我国兴起了一股养老地产投资热，著名地产商和投资机构纷纷投身其中。由于养老地产在我国尚处于探索阶段，在开发模式、融资模式、风险规避措施、服务大众等方面遇到了诸多难题。分析评价现有典型案例，有利于探索我国养老地产可持续发展模式。关键词：养老地产；开发模式；运营模式中图分类号：F722文献标志码：A文章编号：1002-2589(2015)04-0106-02据联合国标准，一个国家60岁以上人口迗10%就属老龄化国家。据2014年1月国家统计局数据，我国60周岁以上人口已迗2.02亿，占总人口的14.9%。可见，老龄化已成为我国不得不面对的严重的社会问题。2013年8月召开的国务院常务会议强调，到2020年我国要全面建成覆盖城乡的多样化养老服务体系，把“夕阳红”事业打造成蓬勃发展的朝阳产业，使之成为调结构、惠民生、促升级的重要力量。许多有远见的企业看到了养老地产的发展前景。仅2013年一年就新增100多个养老地产项目［1］。一、我国养老地产市场现状（一）市场需求量大养老地产是根据老年群体特点和需求开发设计的为老年人提供经济供养、生活照料、精神慰藉等基本养老服务的养老设施或居住场所。随着老龄人口的快速增长，我国对养老居住区的需求集中爆发。据同策咨询数据，2015年全国城市自理老人需要床位数174万〜185万张，需要护理老人需床位数30万〜32万张。按一个项目最优化床位数400张计算，未来两三年将需要至少45⑻个养老地产项目［2］。（二）已有多家知名企业涉足养老地产既是我国房地产市场转型的产物，也是对我国养老服务市场的一种探索。据中国指数研究院统计，目前万科、保利地产等知名地产企业约有21%已经涉足养老地产。平安保险、太平人寿、中国人寿、泰康人寿等多家保险企业也高调涉足，甚至中石油和中水电等不相关企业都开始染指。（三）开发模式相对单一目前主要有三种模式：一是地产企业主导型。万科、远洋、绿城等知名企业的养老地产项目就属此类；二是政府主导的公办民营型。即由政府提供土地，后期建设和运营由开发企业介入。这种模式可以兼顾解决前期资金投入风险及中低收入老年人的居住需求；三是保险机构主导型。多以养老社区为载体，整合上游保险产品和下游服务产品，打造从“摇篮”到“天堂”的保障模式。（四）盈利状况普遍不佳我国养老地产大规模开发也就三五年。由于开发成本高、运营周期长，许多项目处于亏损或者微利状态。业内人士认为，养老产业进入成熟期大约需要20年。万科总裁郁亮认为中国现在还没有养老地产，还停留在养老产业阶段，距离专门地产行业的形成还有很长的距离；业界人士陈俊认为，眼下养老地产的概念并不清晰，绝大多数养老地产项目不温不火，不死不活[2]。二、我国养老地产现有主要盈利模式及缺陷从现有的案例和资料来看，目前我国养老地产的盈利模式主要有以下四种：（一）会员卡模式即一次性收取几十万元会费，以换取公寓长期居住权，每年还需再缴纳一定数额的服务费。以上海亲和源为例，其会员卡分A卡和B卡。2007年推出时，A卡须一次性缴费50万元，允许继承或转让。2014年3月时A卡已卖到118万元[3];B卡是只限个人终身使用的记名卡，对应大、中、小三种户型，以30万〜70万元不等的三种价格出售。这种模式能够让投资者在项目运行前期就收回大部分资金，从而有效缓解资金压力，维持资金的周转。但是，会员卡模式因为一次性收费高，其目标对象一般是企业老板、退休干部或大学教授等高收入人群，难以满足普通大众需求。（二）售房与老年公寓租住结合模式即把商品住房及商业配套与养老住宅结合在一起。该模式以面向市场出售老年住宅为主，注重社区环境打造和养老配套设施。其中可售地产既可保证项目盈利，还可解决养老社区后续资金需求问题。东方太阳城项目是这一模式的典型代表。它通过普通多层住宅、联排、独栋别墅等多种物业销售搭配少量护理型公寓出租的方式，快速回笼资金，实现滚动开发。太阳城项目中的70%作为住宅出售，30%为开发商自持［3］，以养老公寓的形式租给老年人居住，并由太阳城自有物业提供养老服务。这种模式的目标市...