湘江雅颂居广告推广方案---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---公司介绍:(省略)---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---高端消费者高品质好资源好服务高价格行业分析:国土资源部从2003年起，开始禁止别墅用地的批报，近年来不断颁布的宏观调控政策，也利用金融手段对大户型、高总价的高档住宅产品的市场消费进行限制。但是，随着居民消费能力提高和居住观念的改变，高端物业市场依然持续走高，特别是近年来长沙高端物业供应量超大，而市场需求毕竟是有限的，产品也存在同质化竞争。从官方的界定来看，低容积率（1.0以下）、单套建筑面积144平米以上，成交价格高的产品被称为高端住宅产品；从市场的角度看,高端住宅是高品质高内涵的高级住宅形式，主要满足高端消费需求的产品，高品质、好资源、好服务、对应各类物业中的高价格。---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---高端别墅高端洋房高端电梯房一、高端别墅市场【1】、别墅竞争格局长沙别墅在售与潜在货量巨大，不乏顶级产品目前可统计到的别墅楼盘（售完已久的除外）达38个之多，主要分布在芙蓉北、暮云、星沙、麓南、市府五大板块；主要位于二环以外三环以内，以近郊开发为主；分别从西、北、南、等方向对主城区形成包夹之势纯别墅项目不多，占总量的20%，其中纯独栋别墅项目有3个。大部分为综合性项目，其中高达38%的项目以别墅产品为药引，以提升楼盘形象。目前在售的项目约为23个其中顶级别墅项目以青竹园、阆峰云墅、美洲故事、藏珑为代表。【２】、07年各类别墅总供应量---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---１、07年供应别墅套数约为2600套左右；２、联排为07年别墅供应主力，其次为独立别墅，双拼与叠加作为辅助型产品。08年1-11月与07年相比，各类高端别墅批售量大幅下降。---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---07年各类型别墅产品供应套数及占比22.0%15.2%41.7%14.8%6.4%58040011003901700.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%独立别墅双拼别墅联排别墅叠加别墅合院别墅020040060080010001200占比套数1、07年，长沙市高端别墅产品量较大，由于其受众小，造成销售周期都较长；2、由于07年所推新货尚有不少的存量，加上08年大市场环境不景气，批售量大幅下降。长沙高端别墅产品总体销售速度慢，08年销售量最多只占到07年销售量的一半，甚至更少---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---167492合计007070西街庭院合院848湘江壹号808234西山汇景叠加07年拿到预售证，但一直未对外推出002222岳麓山公馆联排07年拿到预售证，但一直未对外推出04岳麓山公馆054藏珑5436湘江壹号1065213440美洲故事双拼07年拿到预售证，但一直未对外推出08岳麓山公馆120藏珑1529湘江壹号08年全部卖07年的货097保利阆峰云墅45美洲故事532218445绿城青竹园独立别墅备注08年1-11月新货量小计08年1-11月新货量07年新货量小计07年新货量项目名称别墅类别167492合计007070西街庭院合院848湘江壹号808234西山汇景叠加07年拿到预售证，但一直未对外推出002222岳麓山公馆联排07年拿到预售证，但一直未对外推出04岳麓山公馆054藏珑5436湘江壹号1065213440美洲故事双拼07年拿到预售证，但一直未对外推出08岳麓山公馆120藏珑1529湘江壹号08年全部卖07年的货097保利阆峰云墅45美洲故事532218445绿城青竹园独立别墅备注08年1-11月新货量小计08年1-11月新货量07年新货量小计07年新货量项目名称别墅类别【3】、高端别墅价格情况高端别墅面价相比去年有所微升---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---慢06年10月推出32栋，目前销售约15栋，月均售不足1套400-1000长沙玫瑰园数据统计至08年5月份为止慢自07年12月开盘至今推出35套，销售20套，月均售约4套505-740湘江壹号快自07年9月正式销售至今推出约120套，售出100套（08年1-4月仅售出7套，主要在07年消化）300-500保利阆峰云墅慢07年9月底开始...