目录一．项目定位P31，项目评判2，市场形象定位3，目标客户定位4，目标客户分析二．推广策略P121，策略概述2，推广阶段3，推广费用预算三．广告企划P191，广告总精神2，阶段广告执行方案3，媒体方案四．工作进度表P43---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---序本案营销企划的基本思想以耀江集团整体进展的战略眼光，对待本案的全程营销企划；将本案懂得为耀江品牌运作的一部分，充分考虑对耀江品牌已有影响力的继承和进展；充分发挥每个项目在品牌进展过程中的作用，进行整合营销，最终实现“满盘皆赢”；本案营销企划的主要目的销售目标实现与现金流相对应的销售方案，达到预先确定的经济收益；品牌目标在耀江花园的基础上，将耀江品牌的市场影响力提升到一个新的层次；积存客户通过良好的品牌影响力，培养客户的忠诚度，为后续开发项目积存忠诚的潜在客户；---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---一.项目定位1，项目评判1.1优势北外滩，外滩源，四川北路商街的总体规划，使本区域成为公众关注的焦点，同时也增强了投资者对本区域物业的信心；名江七星城，浦江名邸，香港丽园，名佳经典等物业的推出，使人们对虹口区域的物业熟识由“中低档”逐步向“中高档”转变，为本案的推出奠定了确定的基础；耀江花园已经在上海市场积存了较高的品牌形象，使人们对“耀江”品牌有了初步的熟识；与周边竞争楼盘相比，本案在功能定位，建筑设计方面具有特殊特殊的优势，已经完全突破了传统意义上的建筑设计模式，除了考虑朝向，观景等要求外，更多地考虑了建筑本身的景观，将艺术与功能很好地融为一体，成为城市中特殊的风景线；由于本案具有高级商务办公和酒店式公寓的功能，使本案与北外滩相应的规划相符合，大大增加了本案的档次；1.2劣势由于本案的开发正处于北外滩开发的前奏，北外滩的真实价值仍没有在房地产市场表达出来，所以存在着很多的不确定性，特殊是本案的升值空间，详细表现在定价的策略；本案的占地面积相对较小，因而在环境设计上的余地较小，只能借助于建筑设计和周边景观资源的充分利用；---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---由于重点考虑了观景成效，建筑景观，使部分房型显现了一些不规章的空间布局，使人们居住心理和家居摆放有一些困难；1.3威逼周边已开发项目，如浦江名邸，名江七星城中投资者持有的房源将在将来不断释放，由于其相对较低的价格，对本案造成确定的威逼；四川北路的整体开发，在将来将显现较大规模的高档住宅供应量，由于其户型面积，规模效应等因素，将对本案造成确定的竞争力；如明佳房产的明佳经典，北临4万平方米的绿地，毗邻四川北路，很可能成为将来虹口高档住宅的新星；世界政治和经济格局处于动荡，将影响外资企业对上海的投资，对本案也将造成确定的影响；随着北外滩和外滩源开发进程的加速，与本案地段优势雷同，甚至更加优越的项目可能会不断涌现，将减低本案的市场竞争才能；白金府邸，新外滩花苑，临潼苑同处北外滩区域，对本案构成直接竞争；1.4机会目前整个北外滩区域正处于开发的前奏，作为北外滩内的项目，必将吸引公众的眼球；同时北外滩核心区域的如干项目，如世茂，中远等项目进度相对缓慢，本案将充分利用2003年底至2004年中的北外滩项目真空期打一个“时间差”；由于仍处于开发前期，再加上虹口房地产市场目前正处于转折时期，因而具有很大的升值空间；真正属于北外滩规划内的楼盘目前主要是新外滩花苑和临潼苑以及白金府邸，在高端市场仍然属于稀有产品；---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---北外滩，外滩源的开发，以及四川北路的改造，使本案处于城市进展热点的中心区域，必将产生更多的机遇，带来更大的市场需求；目前上海房地产高端市场无论是投资仍是居住，都处于供需两旺的总体态势；2，市场形象定位2.1总体形象中国新经济中心的高尚综合商住社区；2.2分形象2.2.1写字楼中小企业的孵化基地，前沿产业的集合地；2.2.2酒店公寓新学问阶层的理想家园；（新学问阶层...