1目录瀛通绿地大厦专案物业管理方案---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---概述第一章项目物业管理服务定位与重点我司将对本项目实施科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，设计出一套与「上海瀛通绿地大厦」业主层次及办公需求相符的管理模式，使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---1.0项目概况「上海瀛通绿地大厦」位于卢湾区开平路70号，四至范围为日晖东路以北、东，开平路以西，龙华东路南园大厦以南，占地面积14630平方米，容积率为3.8，规划为商业、金融、办公用地，日后建成的商办楼宇西面临河，南面滨江，而且地块位置离规划中的世博大厦相当近，更可与浦东的世博大厦隔黄浦江相望。主要经济技术指标：总建筑面积85713㎡，其中地上面积55466㎡（办公楼53825㎡，商业1641㎡）地下面积30247㎡；超甲写字楼首层大堂层高9.2m，标准层层高4.1m，公寓式办公首层大堂层高10.4m，标准层层高3.8m；项目绿地率20%，地下车位数量467个。我们通过对项目特点和业主群体特点的分析，提炼出项目管理重点及业主需求，以此确定物业服务定位，从而对「上海瀛通绿地大厦」物业服务做出整体策划。---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---管理重点管理重点服务定位服务定位客户需求客户需求客户群体分客户群体分析项目特点项目特点服务思路服务思路1.1客户群体需求分析「上海瀛通绿地大厦」由一幢超甲写字楼、一幢公寓式办公楼组成，作为卢湾区超甲级写字楼项目，所引进的客户都是经济实力雄厚、具有一定规模的品牌企业，包括国外企业设立的企业总部或区域性总部与办事处，包括金融、证券、保险、商贸、地产、文化等行业，普遍素质较高，眼界宽广，法律观念和维权意识较强，对物业管理服务需求期望值较高。1.1.1超甲写字楼客户群体分析高科技公司科技、管理咨询公司专业事务所贸易公司1.1.2公寓式办公（甲级写字楼）客户群体分析IT产业有关的初创业公司---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---初创业的年轻人考虑经营摄影工作室等创意行业1.13物业管理需求分析★注重公共秩序的维护；★注重对突发事件的及时响应与有效控制；★注重服务品位、需求多样化；★注重物业服务整体形象；★能耗控制减少运营成本；★设备控制智能化高；★注重舒适的工作环境“安全、周到、快捷”的酒店式的服务。1.2物业管理服务定位结合「上海瀛通绿地大厦」开发定位，我司对项目整体形象定位为：现代、高效、环保、繁荣。现代——展示现代化、国际化的商务办公形象。高效——塑造进取、创新和富有效率的商务气氛。---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---环保——树立注重环保的文化内涵和社会想象。繁荣——聚集浓厚的商务气氛，打造卢湾区的办公亮点，注重社会效益和经济效益。1.3物业管理服务重点1.3.1全方位整体经营「上海瀛通绿地大厦」集办公、商业、休闲等多种功能于一体，要满足各类业主及租户的不同需求，要求物业服务企业在保证物业管理主项基础上，提供综合配套服务，包括租赁经营服务、商务服务、信息服务、网络设备维护及技术服务、汽车美容服务等。1.3.2大厦整体形象通过环境形象与楼宇形象的控制，大厦设备和公共设施的管理、周边治安和交通的控制与引导、物业管理服务人员的行为规范以及我司专业形象的展示和物业文化气氛的融合，塑造现代、高效、环保、繁荣的整体形象在卢湾---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---地区树立物业管理优质品牌。1.3.3楼宇设备管理「上海瀛通绿地大厦」采用了国际先进设备和智能技术，要求24小时全天候保障设备运行万无一失，这对非专业化的物业服务企业设备管理的技术实力是重大的考验。我们拟在前期介入期间，全面整合公司楼宇科技、电梯、车场管理等专业公司资源，全面参与设备安装...