金澜SOHO重启营销方案在商业地产销售发展日益成熟的的今天，前期的营销策划准备工作在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商业要想卖得好，前期的营销准备工作必不可少，而且必须做到位。金澜SOHO项目是白金房地产开发公司开发的小产权商业物业，属于卫东区教育局办公用地。金澜SOHO座落于平顶山市卫东区大营村卫东区实验小学西50米处，是平顶山市卫东区政府于平顶山白金房地产开发有限公司合作建设的教育综合楼。经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为1-5楼为卫东区教育局办公场所。根据这个初步设想，结合目前项目现状，对项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都需要做出调整。一、项目存在问题1、项目属于教育局办公用地，属于小产权房，不可买卖转手。2、项目烂尾已有三年，时间较久3、项目地处大营村里面，路况极差，周边环境杂乱，展示面差4、市政府、区政府、区委、教育局对项目出席剪彩仪式，政府层面同样曾发声支持项目，现公众层面已严重失信5、广宣过度宣传，透支项目广宣空间6、现已购房业主维权二、项目需整改问题及建议1、开发商对未来规划运营做出表态，依照原规划对各类教育进行招商并做出广宣展示，避免大的运营变动造成客户心理落差2、加快项目施工进度，让客户看到开发商对项目的重视，加强客户信心。3、项目外围路面需平整，外围展示面需整改，向北通往建设路的村路覆盖项目信息广告进行包装。4、教育局及相关单位就此事作出表态并做出责令项目加快施工进度的表态，通过媒体对项目施工进度进行监督。5、项目广宣依照原广宣计划不变，对项目施工进度，招商进度进行广宣，避免过度宣传6、对已购房业主进行安抚，避免售楼部重开业主闹事导致项目重启失败三、项目营销总体策略通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，全面提升企业形象及项目形象。本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。四、招商目标分解1、制定招商计划，在项目重启销售前期即开始进行并见成效，保证项目重启后广宣有料可宣2、对招商成果在项目外围及售楼部进行展示，给客户最大购买信心五、项目销售时机及价格为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格。六、项目入市时机及姿态入市时机：重炒教育概念，招商进度见效显著时利用人们猎奇及贪欲心理，快速入市重炒项目热度入市姿态：以全市乃至东部地区“教育地产、升值投资”形象登场，开创全新投资经营理念。七、价格定位及价格策略1、价格定位的原则：采用比价法和综合平衡法。2、价格定位：整个商业项目的销售均价为2080元/平方米，其中起价为2000元/平方米，最高价为2180元/平方米。3、价格策略：采取“低开高走、价格控盘”的平价策略，销售后半年作为第一阶段的价格调整（略升），均价为2230元/m2，尾盘销售变相略降。4、增值潜力：处于政府规划重点发展区域的核心区域，发展前景好，购置成本低，升值潜力大，是投资置业的首选。八、宣传媒介组合项目重启后的形象展示期：为了展示形象，以软性深入挖掘为主，媒介选择主要是电视和报纸，重点辅以论坛公关、促销活动、项目招商说明会等形式。九、关于售楼部选址及项目营销费用售楼部选址：鉴于项目位置现较偏僻，建议售楼部选址定于建设路与项目东侧无名路交叉口附近，利用城市主干道人流量大、辐射面广的优势快速收拢客源炒热项目，无名路北段路口配看房车，提升项目高度，减少客户对于周边环境的抗性及客户的思维发散空间。营销费用针对项目前期存在的诸多问题进行分析，项目重启、销售运作周期较久，商业项目销售的唯一要点在于炒作，故宣传费用较高，且对于营销团队的专业度及人员数量都有较高要求，对代理商的资金是个很严峻的考验，鉴于此项目特殊情况，希望甲方能给予乙方30000元/月的营销月费支持，便于乙方尽全力展开营销工作...