北京建设部项目管理分析报告一、项目情况简介：国家建设部大院位于北京市海淀区三里河路9号，总占地面积约27.5万平方米，建筑面积约31.6万平方米，其中建设部机关办公楼面积26730.30平方米，住宅区面积29万平方米。建设部大院共有住宅房2700多套，常住人口一万余人。院内配套设施有超市、餐厅卫生处、中心广场、地下车库、社区文体活动站、幼儿园、职业中学等。此外，大院内还有国家测绘局、国家建材局、中建总公司等40余家产权人单位。自2000年1月1日应建设部邀标，对建设部实行物业管理以来，已经过四年多的时间，这期间建设部项目管理内容与接管初期相比有了不少的变化，管理处员工也由一百多人增加到了二百二十多人，管理模式也趋于成熟。二、建设部项目的特点：1、院区产权单位多，物业多头管理：建设部大院在成立之初所有产权全部属于建工部，后由于国家体制改革，将一些单位划分出去，同时将各自单位的产权也进行了划分，目前建设部共有大小产权单位40余家。由于建设部大院内有多家产权单位，各产权单位又聘请了其它的物业公司对自己产权下的物业进行管理，这就形成了一个院区内有多家物业公司在管理的局面。例如：中建大厦由中海物业公司管理，乙二号楼由中铁平安物业公司管理，丙一号楼由康宏物业公司管理等。2、院区基础设施薄弱，物业类型复杂：建设部办公大楼及整个院区始建于上个世纪50年代，经过多次改造和重新修建之后，目前院区内有五六十年代建造的砖木结构的筒子楼、砖木结构的平房、多层楼、小高层楼，以及近几年建造的高层塔楼，建造时间跨度最长相距四十多年。作为一个历经50年的旧社区，虽经过多次改造，但因受到场地、资金等限制，院区的基础设施已经达不到客户的需求，例如：停车场地、门禁系统等问题。3、院区技防力量薄弱：建设部位处于海淀区和西城区两区交界处，与西城区仅一路之隔，所处地区经济较发达，又是外来人员的集聚地，人员素质参差不齐，建设部院区进出口比较多，院区内外来人员租户日益增多，且未安装监控等技防设施，各高层楼宇安装的门禁系统也因为损坏而全部瘫痪，院区的安全保卫工作目前仅依靠人力监控。对安全管理压力较---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---大。4、工程维修分段管理：在接管建设部项目时由于建设部机关保留了原有的机关修缮队，并明确我公司只负责办公楼内和居民入户的小修，2002年初，机关又对建设部维修项目进行了调整，除乙1、乙3号楼的入户维修及大院公共设施的维护保养还继续由我方负责，其余所有维修工作包括所有设施设备的维护全部由机关修缮队负责。5、协助处理群众上访：协助甲方处理上访问题是建设部管理处一项特殊的工作内容，尤其是今年，因房屋拆迁等问题而引发的群众上访人次越来越多，有组织有计划群体性的上访事件越来越多，且上访群众的情绪都较激动，冲击围堵部机关的事情经常发生，加大了我们安全管理的难度。6、未成立业主委员会：建设部大院属机关家属院，与其他的商品房小区有着根本上的区别，加上行政机关的特性，在我公司进驻建设部时，就未成立大院业主委员会，只是形式上成立一个由各单位组成的产权人代表大会，不能起到业委会的作用，物业公司无法与院区各产权单位和小业主签订业主公约。三、建设部物业管理体系及运行机制（一）组织管理架构管理处职能架构图：---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---内部管理经理助理管理处经理安全管理后勤仓库管理经理助理客户服务环境管理前台接待维修服务绿化与消杀院区清洁维护办公楼清洁维护会议服务客户关系物业费收取装修管理人事管理信息资料管理财务管理品质管理培训管理治安管理上访事件处理消防安全管理交通车辆管理紧急事件处理自行车管理管理处人员架构图：管理人员配置：共232人经理1人、经理助理2人；办公室（内部管理）：财务主管1人，分管行政后勤管理员1人，出纳员1人，仓管员1人，食堂工作人员4人，人事主管由经理助理兼任，人事管理员1人，信息管理员1人、品质管理员1人，培训管理员兼员工关系专员1人；安全管理组：安全主管1人、安全主办2人、...