地王金家墩项目策划简案一、项目地块状况本项目地处汉口火车站发展大道与常青路交汇处，东面和南面紧邻天梨豪园。该地块位于江汉区汉口城市发展的纵轴线，是未来CBD的边缘地带，是金角、银边的位置，区位优势独特。项目地块呈三角形，总占地面积2318平方米，规划建设可用地面积约760平方米。拟建一栋26层的高层公寓楼。一）市场分析1、武汉市一级土地交易市场分析武汉市从2002年开始实行土地挂牌交易政策,在2003年共挂牌成交土地35宗,面积达196万平方米,总规划建筑面积达363.57万平方米,成交额达41亿元.成交价格屡破记录,楼面地价一般达到1200-1400元/平方米的水平,最高达到3400元以上.从区域来看,以硚口区、青山区和洪山区为主。在未来2年内将会诞生以汉江水文化为特色的硚口古田版块和江汉新华西的口岸-CBD附属版块。二者均是开发中高档住宅社区。小高层、高层住宅的比例将会大幅度上升，相应拉升整体均价。2、武汉市房地产开发市场分析从1999年开始武汉市房地产业开始全面回升，各项房地产经济指标屡创新高。到2003年房地产总投资169.5亿元,同比增长27.92%.施工总面积1955.49平方米,同比增长15.7%.竣工总面积682.62万平方米,同比增长7.8%.商品房预售面积835.78万平方米,同比增长10.07%,总销售额136.51亿元,同比增长15.15%.其中中高档住宅所占比重逐渐加大,达65%,中心地段商品房价格已达2800元/平方米,涨幅为3.7%。从市场发展趋势来看，未来3年内房屋施工面积仍将保持在1700万平方米，竣工面积保持在600万平方米，销预售面积保持在700万平米左右。整个房价将会稳步攀升，估计年均增幅在10%左右，今年底住宅均价将达到2700元/平方米，到2005年底，突破3000元大关，以后房价增幅将趋缓。3、区域版块分析本项目所处的江汉区是武汉市房价最高的中心城区，为2685.63元/平方米.而本项目具体区域是处于武汉首个由政府统一收购、整理、然后挂牌出售的地块附近。包括南京三金以每亩234万元竞得的208亩土地在内，整个规模将达到1000亩，是目前武汉老城区拆迁改造面积最大的地区。以汉口火车站为中心，在1公里直线半径之内，周边形成了初见规模以口岸物业为开发理念的知名楼盘竟达12个之多。（见下表）周边现有主力楼盘调查一览表：序号楼盘名称开发商开发规模（m2）主力户型（m2）均价（元/m2）1裕荣花园王家墩城建289240109-19020802天梨豪园太阳地产18664.8130-20032503佳兴苑九头鸟地产5000146-24021004江锋大厦瑞城地产高层住宅、写字楼一栋163-28025005沁园春石油地产260000120-16027006东方帝园宏宇实业29997108-20029007兴城大厦冠通地产14000/3850起价8新东方商务大厦///3000起价现有楼盘市场特点：1）街面的商住楼，一、二楼均为商铺。2）住宅价位超过2700元/平米以上的楼盘滞销；住宅价位在2700元/平米以下的楼盘旺销3）写字楼价位在2500元/平米左右的旺销；写字楼价位在3000元/平米以上的滞销4）小区景观绿化一般，特色性不强.4、区域未来市场态势以南京三金为代表的品牌开发商，在该区域将建造一片由住宅、写字楼、大卖场和特色商业街组成的新型街区，率先改造现有楼盘的开发理念，创造新的市场需求。将对片区市场形成：“领头羊”效应。5、开发前景在政府“回归中心城市”的号召下，江汉区楼盘的供应量爆发式的增加，此处开发量约有1000亩的规模，在加上王家墩中央商务区今年将开始进入建设阶段，该片区域无疑将是该区域的中心，是本项目借势打造自己产品及企业品牌的大好时机。二、项目SWOT分析S（优势）1、区位优势从项目的地理位置上看，东接汉口火车站和新华西路1000亩即将动工的新区，南通天河机场，西连王家墩中央商务区。特别是隔壁就是武汉市知名度非常高的豪宅社区——天梨豪园。2、交通优势几乎在此有可达武汉三镇各区的公交车，而且紧邻规划中的轻轨2号线。3、配套优势金融：建行、中行、交行、中信、信合、华夏银行购物：家具城、海鲜批发市场、东方商城、服装贸易中心、工贸、中北仓储、量贩店、小商品市场、各类超市酒店：东方大酒店、三五大酒店、精益大酒店、军安宾馆医疗：优抚医院、济民医院、市十一医院、夏小中医院、协和医院分院学校：育红学校、老年大...