金水湾国际公馆营销方案

金水湾国际公馆营销方案一、市场简述1、全国市场低迷下行,销售量和销售价格出现双重严重下滑受国内调控政策和国际金融危机的双重影响,国内房地产市场至8月份以来由沿海发达地区逐渐波及到内地二三线城市,特别是以往的“金九银十”旺市局面消失使得开发商在年底资金回笼压力徒增,在资金和市场萎缩双重压力下一线城市房价持续走低,北京甚至出现5折销售现象,甚至鄂尔多斯房价降幅达7成。房价走低造成一系列的社会问题逐渐显现:退房潮、开发商资金断链。使得消费者对市场信心严重下降,预计在短时间内难以扭转。2、海南市场延续全国市场行情,也出现销售量和销售价格双重严重下滑海南房地产市场受9、10月份天气影响,年底出现推盘高峰期,在全国市场低迷的大环境下,开发商面临巨大的市场压力。目前,海南房地产销售出现以下特征:A、开发商回避为市场压力而放缓开发建设,推迟其开发的产品面市时间,如:中信取消了11月初的产品推介会。B、出现大量的打折信息,如海口出现6折售房,5成房源爆7折优惠,出现大批单价5000元以下现房。春节前后可能还会出现一轮大的降价潮。C、分销方式成为主要的销售模式,根据调查结果显现分销主要呈现以下两个特点:一是分销热点地域由以往的东北华北市场向西北方向转移,根据海口11月份销情况显示:最好的为兰州和重庆。以往最好的哈尔滨、长春、太原等城市的成交量都不理想;二是分销的佣金上升,目前分销的佣金从上半年的3~4%上升的7~8%,有的楼盘甚至达到15%。由此显示的市场压力和开发商资金回笼压力可见一斑。3、项目所在的昌江县房地产市场在平静中即将爆发昌江县城除我金水湾外,目前另有两个项目:福源小区、恒基左岸两项目开发量共60万平米,两项目的开发量超出昌江的市场容量,岛外---本文来源于网络,仅供参考,勿照抄,如有侵权请联系删除---市场将是昌江主力目标市场。福源小区:昌江福源小区项目建筑由3栋联体18层退台式高层住宅、2栋联体17层退台式高层住宅、13栋18层高层住宅、2栋17层高层住宅、4栋15层高层住宅及1栋2层会所、1栋2层幼儿园、1栋12层商务酒店、一个电影院及一条商业步行街组成。户型以两房两厅、三房两厅为主,主户型面积95-135平方米,部分140-150平方米四房两厅及170-235平方米的跃层。二、项目自身现状我项目自身可谓是优缺点鲜明:优点:1、天然优越的水环境,项目三面临水,而且是自然流水,相比福源小区的人造水环境显而易见;2、规划设计方面,虽然在面积赠送方面不占优势,但是我项目的建筑外立面颜色彰显档次,另外,项目在户型布局方面相比福源小区一梯多户,特别是我项目大户型的版式布局,存在很大的优势;3、项目的附属设施和设备先进,我项目在铝合金门窗、防盗门、安防系统等方面存在很强的竞争力;---本文来源于网络,仅供参考,勿照抄,如有侵权请联系删除---4、项目的售后服务方面,我司就铝合金门窗充分替客户着想,在该封闭的地方进行全面封闭,可以说为客户节约了几十元/平米的装修成本。缺点:1、项目规模小,确实大的市场效应和完善的配套;2、项目成本因规模小而分摊过大,导致项目成本过高,在市场价格上缺乏绝对竞争力。项目卖点:1、天然幽静的居住环境;2、高档东南亚风情水景园林;3、品牌门窗安装到位;4、高档、实用的建筑设计。三、项目营销思路1、项目营销目标:项目以满足开发所需资金为主要销售目标,在达到项目建设资金要求后争取项目利润最大化;2、项目营销思路:销售策略思路主要以下原则下考虑:以公司回款要求定立营销策略及销售阶段;以工程进度情况定位资金回笼计划;以市场情况(销售季节)定位价格策略;、销售前期定位各单位销控策略,保证市场、房价、房源的平衡;项目的营销整体考虑思路体现在几个方面:一是销售价格策略,采取低开策略,根据项目的资金需要情况,先满足项目的资金需求,然后再谋取剩余房源利润最大化;二是销售渠道,前期以昌江和长沙认购为主,预售证取得后向内陆拓宽渠道。三是销售时机,以项目配套设施样品展示为切入点展开昌江全面认购。四、营销计划根据目前项目进度和预售证逾期办理以及...

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