一、××物业公司简介××集团股份有限公司是一家跨地区、跨行业的综合性大型股份制企业集团，山东省政府确定的全省首批51家现代企业制度试点单位之一，公司注册资金1.2亿，二00四年经营规模达到42个亿，并确立了以汽车服务业、房地产开发、药业、物业管理为主导产业的发展方向。××集团山东物业管理有限责任公司是××集团旗下的国家二级资质物业管理企业，成立于一九九六年。成立之初，即先后和香港世纪酒店管理集团、深圳市莲花物业管理有限公司建立长期战略同盟关系，引进先进管理理念与自身优势结合，形成了独特的经营管理模式，并顺利通过了ISO9001（2000）质量体系认证。公司现有员工400余人，管理人员85%以上具有大专以上学历，100%持证上岗，其他各类技术人员也都获得有关部门颁发的技术证书和上岗证书，为公司快速健康的发展提供了可靠的保障。在近年内，公司已先后面向社会竞标接管中国名盘30强“新世界阳光花园”的保洁和保安服务，济南市西部亮点工程—槐荫区政府办公大楼、中国重汽销售大厦的一体化全委托管理。目前，公司接管商务办公大楼、车间厂房、汽车展厅及附属物业35万多平方米，住宅物业14万多平方米，管理面积总额达49万平方米，具有全面的商业物业、工业物业和住宅物业管理经验。公司秉承“偕齐鲁淳朴之风，用真心服务；融国际时尚理念，为业主当家。”的服务理念，回报社会，不断追求服务的最高境界。2003年度，××物业在《齐鲁晚报》、《生活日报》联合主办的房地产调查活动中，被评为“济南市十大物业管理品牌企业”，在济南市物业管理行业技能比武中，获得一等奖。××保安连续三年被济南市委、市公安局评为“济南市青年文明号”。自今年3月份开始我公司安排专业物业管理人员跟踪省立医院高层住宅楼的工程进展，及时了解大楼内部的信息，充分掌握情况，为确保大楼顺利接管，并提供一流的物业管理服务，使业主对我们的物业管理工作满意放心，7月底，我公司正式成立省立医院高层住宅楼物业管理处筹备小组，由公司副总经理任组长，以各部门负责人及物业管理部技术骨干为组员，就大楼入住及管理工作开展作了认真策划，并制定了方案。二、物业托管项目概况省立医院高层住宅楼济南市经五纬九路，地处济南市市中心繁华地段，南面正对山东省物资局，西邻济南军区后勤部。大楼总建筑面积3.8万平方米，其中主楼高32层，主楼两侧附楼高22层，整体设计为290户，地下一层为车库。整幢物业于2004年9月竣工。大楼主要设施情况：智能化设施（三表远传，宽带网络）管道天然气供应、集中供暖---本文于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---地下立体停车库，共37个停车位，防排烟系统电梯、供配电、给排水、消防设施等（一）物业类型：高档公寓住宅物业（二）居住人群特点：其一，省立医院高层住宅楼是医院投资建设，主要居住人群为省立医院技术骨干、副教授以上级别，受过高等教育，这部分人普遍学历高，追求生活的档次；其二，医护工作，牵系着千家万户，因而工作中，压力大，精神较多时间处于紧张、疲惫状态，下班后，更需身心的恢复和放松；其三，据了解，约有六成的人在休息时会选择外出散步，其次是看书或看电视。这可能与他们所受的教育或所处的环境有关系，自然运动的时间会比较少。综合分析如下：◆身处在受人羡慕的行业中；◆有较高的收入；◆得到较高的社会肯定评价；◆注重生活品质。（三）物业管理特点：其一，该物业为高层建筑，电梯成为居家主要的交通和运输工具，依赖性大，因此，保障电梯的24小时安全运行和畅通成为居家所重，贯彻电梯维保、巡检程序，严格乘梯安全规则，制定停机、跑水防范应对措施是“以人为本，安全第一”管理原则的根本印证；其二，高层住宅的配电、供水、供暖设施设备集中，联系紧密，现代化程度高，技术含量高，责任大，牵一发而动全身，因此，安全用电、用水、取暖制度的规范化制定、落实、巡检要求精益求精。其三，高层住宅的住所相对集中，空间相对狭小，更易产生噪声、气体污染消除慢，因此，保持环境的静谧，降低噪声，防止和减少气体污染，需要制定有效的区别于普通住宅小...