以开发权交易为基础的宅基地退出补偿方案设计以皖江城市带为例徐诗举(铜陵学院财税与公共管理学院，安徽铜陵244061)摘要：土地开发权是国家赋予上地使用者的权利，可以独立于土地所有权而存在，农村宅基地退出的本质是宅基地开发权转移。宅基地补偿的内涵包括宅基地开发权转移收益和地上房屋及其他附着物补偿费。皖江城市带宅寇地补偿存在补偿标准偏低、补偿标准不统一和补偿标准缺乏动态调整机制等问题。目前，皖江城市带农村土地交易市场不完善，建议采用基于“市场参照法”的宅基地补偿方案；将来，形成了统一的城乡土地交易市场，再采用基于“区域交易法”的宅基地补偿方案。关键词：宅基地;补偿标准;开发权转移；增减挂钩；皖江城市带:F301.3文献标识码:A:2095-0683(2017)02-0064-06一、问题的提出及相关研究综述按照《国家新型城镇化规划(2014〜2020年)》提出的目标，到2020年，我国将转移1亿左右农业人口到城镇落户，常住人口城镇化率和户籍人口城镇化率应分别达到60%和45%左右。但是人口的户籍地与居住地分离，造成农村宅基地大量闲置。同时，城镇建设用地供给不足,导致城市房价过高，进一步降低了城镇化的质量。国土资源部的数据显示，我国农村居民点空闲和闲置用地面积达3000万亩左右,相当于现有城镇用地规模的1/4,低效用地达9000万亩以上，相当于现有城镇用地规模的3/4。①显然，建立合理的宅基地退出及补偿机制是当务之急。目前，学界主要围绕宅基地退出的制约因素、补偿方式、补偿标准以及受偿主体等问题进行了研究。例如，刘同山等认为国家法律法规限制了宅基地使用权交易及其价值体现,制约了农户闲置宅基地的有偿退出叫魏后凯等认为相对于宅基地换房和宅基地收储方式，市场化交易更能够体现宅基地价值、实现供需平衡，有更好的推广价值气滕亚为认为宅基地退出补偿标准低、补偿标准不统一，降低了农民宅基地的退出意愿*欧阳安蛟等建议以宅基地使用权人放弃宅基地在城镇或社区新村获得相当住房保障为标准气程春丽指出我国农村宅基地退出补偿机制不合理，主要表现在补偿办法由政府单方确定，农民土地发展权没受到保护叫徐小峰等主张宅基地的受偿主体只能是村集体和农民，地方政府除按法律法规收取相关税费外不参与收益分配其实,当前无论是法律或制度层面,还是宅基地退出的实践层面出现的问题，根源在于没有从理论层面厘清我国宅基地使用权的性质。主张宅基地私有化的观点，实际上是将宅基地使用权混同与所有权，是对集体权益的侵害。而单方面强调宅基地的集体所有权，忽视农民的土地开发权,实际上是又对农民宅基地使用权的无情剥夺。本文将依据土地开发权交易理论界定我国农村宅基地退出的性质，并以皖江城市带为例，研究农村宅基地退出补偿方案问题。二、宅基地退出的本质是宅基地开发权转移（一）宅基地是被赋予了土地开发权的集体土地土地开发权是国家赋予土地使用者的权利,可以独立于土地所有权而存在。一个完整的土地开发权力包括确定土地的使用性质和开发强度两个要件，决定了土地价值的大小Q《宪法》第十条规定城市的土地属于国家所有，农村土地属于集体所有。同时，规定宅基地等也属于集体所有。显然,《宪法》关于城市土地和农村土地的划分,事实上就是国家对土地的分区管制。除了出于生态和文化保护意图的禁止开发区以外，国家对城市地区一般赋予较大的土地开发权,比如城市工业、商业、---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---收稿日期：2017-02-21基金项目：教育部人文社科规划基金项目(12YJA790157)；国家社科基金项目(12BJL070)作者简介:徐诗举(1968-),男，安徽长丰人，铜陵学院财税与公共管理学院教授。①参见国土资源部规划司《国土资源部关于推进土地节约集约利用的指导意见》解读之一,wwmlr/td主题/tdgl/jyjy/zcjd/201410/t20141015_1332337.htm。第38卷第2期2017年4月淮北师范大学学报(哲学社会科学版)JournalofHuaibeiNormalUniversity(PhilosophyandSocialSciences)Vol.38No.2Apr.2017居住性开发用地以及城市公共性开发用地等。与其相反，农村土地的开发权要受到严格限制，主要用于农林牧渔业，但是为...