前言为使3.3项目高效、有序运行，我们在市场调研和可行性研究的基础上，制定本方案作为3.3服装市场有限公司今后对3.3项目运营管理的依据和规则。《总体经营管理解决方案》涉及企业建构、机制设计、运营管理等全方位工作，是指导运营管理工作和企业稳步迅速发展的纲领性文件。第一章项目概况华顿国际成立于2000年，注册资金5000万元。主营投资管理、房地产开发、商品房销售等业务。3.3大厦是其投资开发的项目之一。亿城股份和亿城地产于2003年底，分别以4000万元和250万元购入华顿国际80%和5%的股权。今年3月底，亿城股份（000616）及其全资子公司亿城地产，将其所持有的华顿国际投资有限公司及其子公司的全部股权3.28亿及债权转让，受让方为北京新希润投资有限公司、新得力投资有限公司及四名自然人。转让完成后，亿城股份将不再拥有华顿国际投资有限公司的所有权及其相应权益。3．3项目由华顿国际投资有限公司斥资4亿元人民币在三里屯酒吧街中心地段上建设的大型商业项目。该项目位于北京市朝阳区三里屯酒吧街中段西侧，紧临第二使馆区，占地6123平方米，规划总建筑面积30047平方米。地上五层、地下三层，其中六层是商业面积，这个营业面积大于三里屯酒吧街所有经营场所面积之和。地下两层是拥有200个车位的大型停车场，是三里屯酒吧街的地标性建筑。3·3大厦特意在大厦东侧开辟了2000平米的景观广场是三里屯唯一的大型开放公共空间，更多的体现了人文关怀。建筑正面设有8米×8米的超大电子屏幕，这将成为商家不可多得的推广媒体。建筑立面的眩彩玻璃光体是由世界级华裔设计大师陈幼坚先生担纲设计，眩彩的立面使三里屯的夜色变得更加妩媚大胆。3.3大厦是三里屯酒吧街最具代表性的单体建筑。3.3大厦已获得“2005年中国十佳商业地产”称号。第二章市场概况及项目定位一、市场的呼唤1.北京市宏观经济现状及经济总量:2004年实现地区生产总值4283.3亿元;财政收支：2004年完成地方财政收入744.5亿元，比上年增长29.7%。；价格水平：居民消费价格指数为101%，高于上年0.8个百分点；投资：投资增势趋于平稳。2004年全社会固定资产投资2528.3亿元，比上年增长17.2%。；批发零售业：全年实现社会消费品零售额2191.8亿元，增长14.4%。；旅游业：全年接待海外游客315.5万人次，比上年增长70.4%；接待国内旅游者1.2亿人次，比上年增长36.8%；人口：2004年末，全市常住人口(在京居住半年以上人口)1492.7万人，比上年末增加36.3万人，增长2.5%。；居民生活：2004年城市居民人均可支配收入15637.8元，比上年增长12.6%。；人均消费支出为12200.4元，比上年增长9.7%；城市居民恩格尔系数为32.2%。其中社会消费品零售总额自1990年以来平均年增长12%。2.商业地产发展趋势预期据北京市统计局数据显示，目前北京人均商业面积约为0.8平方米，远低于发达国家人均1.2平---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---方米的水平，也小于上海人均1平方米的发展水平。根据市商务局的商业发展规划，预计在2005年人均商业面积达到0.9平方米。即全市商业面积将达到1000万平方米，2010年达到1平方米。2005年商业营业用房施工面积约在700万平方米左右，新开工面积在300万平方米左右，竣工面积达到170万至180万平方米之间，销售面积将突破100万平方米。北京市宏观经济的持续增长和商业地产建设面积的扩大表明北京市的商业发展空间潜力惊人。3.地理位置及区域文化特点:1)地理位置：CBD：CBD与三里屯南北接壤，世界500强中有120家落户于此，形成跨国公司、世界500强企业和外资金融机构的聚集地。燕莎商圈：北京较早形成的国际商圈之一。燕莎商圈位于三里屯东北侧，该区域以燕莎商城为核心，东临使馆区及机场高速路，周边聚集了长城、昆仑、希尔顿、凯宾斯基、丽都等许多北京最早的涉外酒店，与三里屯形成良性互动。工体周边：周边社区成熟，有大量的高档住宅和写字楼，同时也是各国驻华使馆、商社及办事机构的聚集地。以三里屯为中心一公里内有保利大厦、港澳中心、太平洋百货、盈科中心、工人体育馆等建筑，造就了北京最具活力与人文底蕴的板块。地区规划：显然，只有夜晚的三...