水木清华整体传播策划方案第一部分：市场研究分析一、竞争环境分析二、目标消费群分析三、水木清华项目SWOT分析第二部分：广告定位及表现一、产品定位二、品牌传播定位三、广告推广策略第三部分：广告表现策略一、广告表现总原则二、具体创意表现概述第四部分：项目营销启动前期意见一、项目营销前期准备二、阶段性楼盘促销活动三、社区文化活动策划第五部分：媒介策划方案一、珠海媒体接触习惯分析二、主要竞争楼盘媒介投放分析三、水木清华媒体投放对策第一部分：市场研究分析一、竞争环境分析1、珠海市楼市分析①历年珠海房地产行业的发展状况（单位：万平方米）---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---总结：00年开始，城中村改造热火朝天，施工面积开始进入跳跃式前进周期，而03年非城中村改造项目一律停工的禁令解除，虽然城中改造经过一段时间的集体发力，大部分已经进入了整顿停，进入04年初的前三个季度，城中村改造投资额下降到12.2亿元，同比下降了39.6%，城中村改造总投资额占房地产投资总额的比重由2003年的70.6%下降到原来的48%，并进一步下降。与此同时，非城中村改造项目开发商的开发热情被极大地激发出来，施工面积开始大幅度呈直线式上升，另一面，竣工面积及销售面积却维持在较低水平。这是一个潜伏着危险的信号。★经过两年的积累开发，06年下半年将房产市场供应量将大大增加，但限于人口因素，而且珠海的人均居住面积已达广东省前例，可能导致有效需求无法激发，积压空置严重；最终导致房价下跌。★但是实际经验表明，珠海市区的城中村改造项目大部分已经销售，而近两年又几乎没有烂尾形成，反而烂尾楼改造形势喜人，因此，珠海房产市场的供应量极有可能在06年下半年起达到顶峰。②近年来珠海商品房均价情况---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---总结：02年，造成交均价大幅下降的重要原因之一，是城中村改造的商品房大量入市，一时竞争激烈，而且珠海商品房年需求量均大致保持在108万平方米左右，导致02年商品房成交均价下挫，直至04年上半年开始才逐渐恢复到原有水平，而且以每年递增均在200元左右，但是，就在一路“飘红”的同时，04—05一年间，珠海房价一举突破4000元，达到4047元大关，跳跃幅度近1000元！★一方面，说明市场充分肯定珠海前景。一方面，大幅度跳跃存在某种程度的泡沫。③历年珠海二手房交易量状况：④历年二手房交易金额状况：---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---总结：二手房场比较活跃，但平稳，表明市场对前景持看好态度。⑤近年来珠海市商业物业销售量情况总结：与住宅、二手房市场一样，商业物业销售面积2005年表现为高幅度向上跳跃，珠海经济前景预期良好。2、分区位分析①香洲版块老香洲是珠海各特色区之中显得成熟稳重的大区，区域内常住人口约7.8万，人气最为旺盛；而且也是过去几年来开发楼盘最多的区域，如华南名宇、南厦丰泽园、岭南世家、鑫北花园等等，每年市场供应量在30万平方米左右。但随着以上几个代表性楼盘的整体推出，老香洲版块几乎已经无地可供发，因此，3年内，香洲的住宅面积供应量应大为减少，预测供应量应在8—15万平方米之间。成为供应量靠后的特色区。客户群构成上，从主要大盘的调查数据来看，主要来自珠海香洲本土人---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---士，约占62%—74%之间。2005年初至2006年初，老香洲版块总体销售均价约在4300—4800元/每平方米之间。②新香洲版块作为新兴的行政、文化、体育中心，几近年新香洲版块房产市场活跃非常，香都、南村豪苑、宝地康泰村、五洲花城等大中型楼盘纷纷推出，每年的市场供应量维持在20万平方米左右，仅次于老香洲。由于行政中心的带动，而且有一定地块储存，如宝地康泰村二期开发面积达10万平方米，五洲花城二期则达20万平方米左右，但由于拆迁等原因尚难于估测最早的市场供应期，相信在06年的住宅面积供应量将维持在20—30万平方米之间，但不会有大型社区推出。客户群构成上，行政及企事业单位人员...