无锡市物业管理招标投标实施细则第一条为引导和规范本市物业管理招标投标活动，促进物业管理企业的公平竞争和物业管理市场的有序发展，维护业主以及物业管理招标、投标活动当事人的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和建设部建住房（2003）130号《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定，结合我市物业管理市场的实际，制定本实施细则。第二条本实施细则所称的物业管理招标投标，是指招标人以招标的方式，将物业区域内的房屋、共用设施设备以及场地的维修、养护、安全护卫、绿化养护、环境保洁等各类服务和管理项目，一次性发包，由投标人通过竞标承接管理的活动。新建物业是指尚未交付使用或者物业已交付使用但尚未成立业主委员会的物业。第三条物业管理招标投标应遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。招、投标双方不得弄虚作假，恶意串通，损害对方或其他投标人的合法权益。第四条无锡市房产管理局（以下简称市房管局）是本市物业管理招标投标活动的主管部门；无锡市物业管理中心受市房管局的委托具体负责物业管理招标投标活动的监督管理工作；各区房管局负责本辖区内物业管理招标投标活动的指导、服务和监督工作。第五条在本市市区范围内，新建物业建设单位、业主委员会、产权人或其他单位（以下简称招标人）选择物业管理企业实施物业管理的，均应采用招标投标的方式。但符合下列条件之一的经市（县）、区物业管理行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业：1、在物业管理区域内，多层物业建筑面积不足3平方米的住宅小区，或高层物业建筑面积不足1平方米，或多层、高层混合物业建筑面积不足2平方米的住宅小区或大楼；---本文于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---2、物业产权单位一并由产权人自用的；3、已实行物业管理、合同期满后经双方协商同意续约的；4、在保密或安全等方面有特别要求的；5、国家规定或行业要求不适宜采用招标方式的。任何单位和个人不得将必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标。第六条通过招标投标方式选择物业管理企业的，招标人应当在以下规定时限内完成物业管理的招标投标工作并报市物业管理中心备案：1、新建现售商品房项目应当在现售开始前30日完成；2、预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；3、非出售的新建物业项目应当在正式交付使用前90日完成；4、更换物业管理企业的应当在原物业服务合同终止前60日完成。第七条招标人可以自行组织实施招标活动，也可委托市物业管理中心代理招标事宜。招标人自行组织实施招标活动的，应当具有能够编制招标文件、对投标人进行资格评审和组织评标的能力，并按下列规定组建招标工作小组：（一）招标人是新建住宅建设单位或相关物业产权人的，其法人代表（负责人）或其代理人参加招标工作小组；已组建业主委员会的，由业主委员会代表参加招标工作小组。（二）熟悉物业管理招标业务的经济、技术和管理人员占招标工作小组成员总数的50%以上。第八条物业管理招标活动分为公开招标、邀请招标。前期物业管理招标一律实行公开招标。第九条招标人应当根据物业管理项目的特点和需要编制物业管理招标文件。物业管理招标文件应当包括以下主要内容：（一）招标人名称和地址，招标工作小组或其委托的招标代理机构的联系方式；（二）物业基本情况，包括物业名称，坐落地址，总占地面积，总建筑面积，绿化面积，房屋类型，产权性质，房屋幢数，套数，建筑结构，公建配套设施，主要设备设施，物业档案（含施工或竣工图纸），出售情况，---本文于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---入住率等；（三）物业管理用房的安排；（四）物业管理服务的内容及要求；（五）投标人的资质与条件；（六）投标书的编制要求；（七）组织解释招标文件及实地考察物业的时间；（八）投标书密封要求和送达的截止时间，地点及方式；（九）开标、询标的时间，地点，方法与程序；（十）投标报价要求及评标标准；（十一）拟签订合同的主要条款；（十二）其他事项的说明。第十条物业管理招标投标活动实行备案制度，招标人...