嘉定保利家园三期物业管理提升方案上海保利物业酒店管理集团有限责任公司分公司2016年5月2日保利家园三期物业提升方案为了全面提升上海保利住宅物业的管理水平，更好的为保利业主提供优质的物业服务，根据保利置业上海公司的要求，保利物业上海分公司将保利家园三期作为今年物业提升试点小区，从硬件到软件全方位进行提升。全力打造上海保利物业样板小区，从而以点带面全面提高上海保利所有住宅楼盘的物业管理能力和服务水平。一、保利家园三期现状保利家园三期现有住宅1038户；入住500户（约400户为出租户），管理面积11.05万㎡，收费面积8.58万㎡，物业管理费1.70元，年总收入按物业费95%收缴率、空置费100%收取，总收入为2508000元（其中包括物业费、空置费、车库管理费、其他收益等）。物业管理年支出费用：管理人员费用1545925元/年；能耗费用：372000元/年;设施设备及绿化维保费用500000元、办公费用44000万元。2013年预计盈利46075元。现有管理人员43名，其中经理1名、经理助理1名、客服3名，出纳1名，工程维修3名，保安员（外包）20名，保洁员（外包）：14名；为了深入了解和掌握保利家园三期小区目前的物业管理软硬件情况，物业上分公司对照《全国物业管理示范住宅小区标准》中8项59条，组织了一次全面检查，结果是硬件方面32.80分获得17.50分，软件方面67.20分获得33.80分，总分51.30分，离上海市优秀物业管理示范小区要求的95分存在较大差距。目前主要问题如下：（一）物业管理及服务方面存在的问题1、质量保证制度未落实、未实行考核规定、作业指导书落实情况不佳；2、房屋及配套设施设备权属清册不齐全；3、客服下班后只能做到接待报修和求助，无法做到接受业主的建议、问询、质疑和投诉；4、未建立并落实便民维修服务承诺制，零修急修及时率和返修率未统计；5、保安形象及整体素质达不到要求；6、未能做到进入小区车辆全部登记；7、保洁人员责任范围内的工作无人监管，保洁工作不到位;8、绿化带存在践踏、碾压、斑秃现象；9、2012年物业费收缴率低；实际收缴率为60%。(二)硬件设施设备方面的问题：详见附件-C12工程提升方案以上问题是影响小区品质的主要问题，也是下一步作为品质提升所要重点解决的问题。二、物业管理提升思路根据目前保利家园三期的管理状态和物业管理品质提升的需要，我们将重点工作分为整改期、验收期和长效期三个阶段：第一阶段—整改期（2013年5月—9月）1、针对存在的问题起草制定整改方案，物业全力配合置业售后服务部对存在问题的设施设备及房屋质量问题进行整改，并对不符合物业管理要求的门岗道闸进行必要的改造。2、物业公司的软件提升将从制定和实施培训计划、落实管理制度、完善检查机制、建立考核评价体系等方面着手，狠抓服务品质。3、为进一步摸清目前的小区管理现状，根据保利置业上海公司的要求，将委托上海零点公司作为第三方对小区物业管理现状及客户满意度进行一次调查。第二阶段—验收期（2013年10月）1、物业公司会同置业上海公司组织专业人员对物业软硬件整改后运行情况进行全面检查，从设施设备运行到制度落实及服务品质提升等方面检验整改效果；2、对检查后依然存在问题经汇总后提出整改方案和落实整改。第三阶段—长效期1、小区运行正常化，公司职能部门对小区客服、秩序维护、环境绿化、工程维保等方面定期检查，确保长效管理；2、置业售后服务部参与公司定期检查或不定时对小区进行抽查，以多方监管检查为手段达到物业服务的持续改进。年底前再次委托上海零点公司作为第三方对小区物业管理现状及客户满意度进行一次调查。以此来评定物业服务提升的水平。三、管理目标1、已入住业主满意率95%以上；2、维修急修及时率100%；3、维修服务回访率100%；4、物业管理费收缴率2013年达到90%以上；5、小区内治安案件（因管理责任）发生率为0；6、火灾（因管理责任）发生率为0；7、住户对物业管理服务的投诉率（属管理责任）低于3%/年，处理及时率100%；8、小区整体形象有较大改观。四、整改措施（一）针对目前存在的问题，根据作业指导书的要求，提升现有服务标准1、客服部：1）客服接待时间由原来的8:30—17:30，调整为8：00—2...