项目建设---移交融资模式（BT）商业计划书指定联系人：职务：电话号码：传真机号码：电子邮箱：通讯地址：邮政编码：保密须知本计划书属商业机密，所有权归泛华建设集团。其所涉及的内容和资料只限与泛华建设集团确立合作意向的投资者使用。收到本计划书后，收件人应立即确认，并遵守以下规定：1.若收件人不希望涉足本案所述事宜，请按照上述地址尽快将本计划书完整退回；2.在没有取得泛华建设集团的书面同意之前，收件人不得将本计划书全部或部分地予以复印、传递或泄露给他人。目录---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---第一章引言在中国的市场经济体系中，政府并非单纯的计划制订部门或者夜警政府，有时，政府就是经济体系的主导者。在这种因素影响下，包括土地、资金、价格、税收等在内的房地产市场的产业资源几乎都为政府所垄断，这也注定了我国的房地产市场是一个资源尚无法完全依靠市场机制配置而且极易受国家政策影响的但潜力巨大的特殊市场。作为房地产项目的主要市场主体------项目开发商、施工建设方、以银行为代表的金融机构，长久以来，各方一直处于一种风险居高不下的低效资源循环格局，使得当此次国家宏观调控来临时，各方都受到不小的冲击且原有格局被轻易地拆散。泛华建设集团（以下简称泛华）在深刻研究国内外建设行业的最新动向以及国家宏观经济政策的基础上，结合自身发展轨迹，果敢并富有建设性地提出了新时期项目建设融资新格局，即建设(Build)---移交(Transfer)模式（BT模式）。BT模式并非单纯的工程建设行业专用术语，它反映了建设行业产业资源和金融行业资源的信用交织和优势互补，表明了房地产行业与金融行业的融合是大势所趋，深刻地揭示了我国房地产行业在金融资源和产业资源的有机整合下所具有的远大前景。同时泛华希望能通过自身的研究探索，抛砖引玉，激起社会各界的共鸣共同促进建设行业的新发展。第二章房地产市场发展概况自1998年以来，我国的房地产市场已经经历了连续五年的高速增长，平均每年的增速在22%左右。2003年房地产开发投资规模跃上新台阶，累计完成房地产开发投资突破1万亿元，增长29.7%，也是1995年以来的最高增幅。其中，商品住宅完成投资为6782亿元，增长28.6%；办公楼和商业营业用房投资分别为509亿元和1277亿---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---元，增长更为强劲，增速分别为34.2%和37.6%。蓬勃发展的房地产行业对经济增长每年的拉动率在15个百分点左右，如果加上带动建材行业的增长量，总体拉动率大概能达到30%。中国目前已进入高速城市化的时代，目前的城市化率为37%。在今后一个时期，我国的城市化水平每年预计将提高一个百分点左右。预计到２０2０年我国城市化水平将达到57％左右，城镇人口将达到8.4亿。城市化进程将为房地产行业提供巨大的投资机会和市场需求空间而且我国已经确立了全面建设小康社会的奋斗目标和城市化发展战略，根据联合国人居委制订的标准，小康目标的人均住房面积是35平方米，而现在我国人均住房面积为23平方米，按每人每年可以增加1平方米计算，我国要在12年以后才能达到预定小康目标，发展空间巨大。在近几年的房地产热潮中，房地产市场已完成由以往的集团消费向个人消费的时代转变(个人消费占90％以上)，而且个人消费能力的刚性不易受到宏观经济政策的影响。同时，房地产市场的产品结构发生了巨大的变化，住宅办公楼、商业物业多种业态争奇斗艳，全面发展，而又以住宅产品成为投资和消费的热点，房地产市场有现实的消费需求予以支撑。正如权威人士直言：在正确的政策指引下，中国的房地产市场在10~20年内，将有更大的发展空间。这也为BT模式的推出创造了良好的深度市场空间。第三章BT模式推出的背景房地产行业经过多年的发展，在取得了卓越的成效的同时，也不可避免地孕育、聚集了大量不和谐的因素和矛盾，这主要体现在信用风险和收益机会的不对称以及政策制度的缺失所造成的对市场发展的滞后效应。房地产行业的生产关系，尤其是产业部门和金融部门之间的固有的生产关系，已经严重制约了整个房地产行业乃至金融...