前言中国房地产经过数年的发展，不管是消费者还是地产商，都逐渐走向理性。别墅热在近来升温，别墅的内涵与外延已发生一系列变化，使用对象从以前的少数特权人士到现在更多的富有人士，功能从以前的临时修养之所拓展到作为生活起居的第一居所，从以前的单纯的住所拓展到居住、办公兼有。别墅正走向一个新的门槛。可纵观重庆，作为以全市高收入富裕阶层的金字塔塔尖消费层为目标客户的物业类型代表，别墅市场由于消费群体的狭窄和市场供给的急剧放量，使得其物业竞争惨烈。现有的海兰云■天别墅、香格里拉别墅、大田北欧别墅、全兴别墅、龙湖香樟林别墅、7工景台别墅、九鼎商务别墅、全兴一品别墅、华立天地豪园TOWNHOUSE、榕湖国际花园、木鱼石花园别墅、帝豪名苑……等等众多项目无不对市场蛋糕虎视眈眈。恒运-活河湾别墅预计在明年3月份开盘，现正处于前期广告推广的规划中。猎人由此时介入，希望凭借自身优秀的专业素质及良好的团队意识，在与恒运方面紧密衔接的基础上完成此次推广个案，能够为恒运-活河湾的销售带来积极的影响。一、环境分析与市场评估在祖国西部开发的战略中，重庆作为西部唯一的直辖市，以其独特的地理环境和文化底蕴吸引着众多的目光。现在，随着改革开放的深入以及中国履行WTO的职责，三资企业不断拥入重庆，且对重庆经济环境的发展抱有充分的信心。同时，房产市场缺口很大，特别是旧城改造的量特别大：有68%的中等收入家庭没有自己满意的住宅，有83%的低收入家庭需要改善居住条件。随着西部开发的不断深入，西部的房地产投资也成为最大热点，在重庆市就有近1600家房地产企业，竞争非常激烈。据市统计局统计资料显示，今年1-9月，主城区房屋成交量达515.5万方，金额为99.25亿元，成交均价每平方米1925元。在上述成交房屋中，预售期房达357.21万方，金额74.84亿元，均价为每平方米2095元；现房成交158.34万方，金额24.4亿元。此外，在所售商品房中，商品住宅成交456.74万方，金额77.97亿元，成交金额每平方米1707元。约占房屋总成交的九成。表明今年重庆房地产开发投资运行态势平稳。从别墅的相关特征分析，可了解到以下几点：(1)别墅永远是为少数人建造，只有少数人才有条件享用；(2)别墅意味着占用着大量稀缺资源，除奢侈占用土地之外，别墅大都依风景区、天然水域等稀缺资源而建造；(3)别墅必须体现个性化，不能大批量生产。别墅消费动机：⑴居家生活型别墅，这种项目主要针对少部分经济实力雄厚的成功人士建造;⑵度假型的别墅，也就是两套房，一套在市区，一套在郊区，5天在市区，2天在郊区。这种居住与生活方式造就了这部分度型的别墅需求，而且有预计说今后度假型的连体别墅需求量将会增大；⑶出租型别墅，这种项目在北京、上海等经济发达地区较多。例如在上海虹桥、在张7工或金桥，有着很多外国公司的高级主管或外企员工，他们在上海一股不会把别墅买下来，但公司高额的住房补贴使得他们有能力租住别墅；⑷旅游型别墅，那就是在旅游风景区或度区建造的带有经营性质的别墅。⑸办公型的别墅，一般是一个大公司把一栋别墅买下来自用，既有了花园式的办公环境，乂有了高级管理人员的寓所。⑹投资型别墅，由于很多别墅能够获得较高的租金收益，具有较高的投资价---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---值。预计今年重庆楼市别墅的放量：现建筑面积100多万平方，共3500多套（幢），总销售金额10亿元以上。二、竞争对手分析春展会8个拥有别墅的楼盘：龙湖、锦绣、南方上格林、肖河香榭、榕湖国际花园、新东福、佳华世纪新城和水天花园。从目前推出的楼盘来看，锦绣山庄、龙湖系列等别墅楼盘的推广是相当成功的。不同的楼盘在诉求品质的基础上，都擢选别墅的某一特点重点介绍，以点带面，突出别墅的优势。比如锦绣山庄在服务上下足工夫，龙湖.香樟林的人文至上，水天花园的温泉设施，都是各别墅面对市场竞争推出的杀手铜。而此时，楼盘的品牌优势就显现出来。品牌方面，由华新开发的“锦绣”系列楼盘，是最先进入重庆房地产的楼盘之一，依靠有效的广告投放和对楼盘品质的不断追求，产生了良好的社会效应，不仅...