商品房买卖合同中共有权人的法律地位转载原文地址：商品房买卖合同中共有权人的法律地位作者：上海无名律师博客案例简介：甲、乙曾是男女恋人，热恋期间共同购买一套商品房，并签订了《商品房买卖合同》，该合同已经登记备案。此后，两人分手，乙方在出国前留下一份声明，声明中明确表示，自愿放弃对该套房屋的共有权利，房屋全部归甲方所有。现该房正在办理产权手续，由于乙方出国后下落不明，交易中心认为乙方的声明不能视为产权人变更证明，拒绝将房屋产权办理至甲方名下，甲方不得已欲提起确权之诉…本案甲、乙双方共同出资购买诉争房屋，并在《商品房买卖合同》中买受人一栏签字、按手印，该买卖合同业经交易中心办理合同登记备案手续。故该合同已依法生效并具有公示效力。若乙方未离去，则甲、乙双方将按照合同约定的期限依法取得房屋所有权证，成为该套房屋的共有权人。根据《中华人民共和国民法通则》第七十八条以及司法解释和《中华人民共和国物权法》第一百零三条：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”等相关规定，由于甲、乙双方未约定为按份共有或者共同共有，而双方尚未结婚，不具有家庭关系，故该房屋属于甲、乙双方共有财产中按份共有类型。此外根据物权法第一百零四条：“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。”之规定，甲、乙双方对该套房屋享有的比例分别为50％，即共有权人按照各自的份额享受权利和承担义务。由于乙方在未取得房屋所有权证之前的突然离去，并书面声明放弃对房屋的共有权利，本应使房屋的权利归属问题发生变化，但在实际中甲方却无法凭借该放弃声明单独取得房屋权属证书。对于交易中心来说只能依照《商品房买卖合同》中买受人一栏签字的人员为其办理权属证书。?由于房屋系不动产，权利凭证无法分割，依据合同，甲方仅仅只是共有权人之一，交易中心按照交易习惯与相关规定，不能将房屋权属证书单独办理至甲方名下，符合相关法律法规规定。?在此情况下，甲方将如何取得权利凭证，以及乙方作为共有权人本应享有的共有权利，是否因其自己出具的放弃声明而丧失，便成为本案的焦点问题。对于甲方来说，为了依法取得房屋权属证书，能否通过提起确权之诉或者除权判决的方式解决，乙方的声明在法律上究竟属于何种行为，更是成为本案如何定性的关键。对于本案如何处理，由于缺乏明确的法律规定，迄今为止也未产生有效判例，法律界对本案的理解也出现了多种不同观点。一种观点认为，乙方的声明属于放弃共有权，甲方应向法院提起除权判决，但按照《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，除权判决仅适用于公示催告程序中，根据民诉法第一百九十三条规定：按照规定可以背书转让的票据持有人，因票据被盗、遗失或者灭失，可以向票据支付地的基层人民法院申请公示催告。公示催告期满无人申报，法院可作出判决，宣告票据无效，即所谓“除权判决”。可见，法律已明确将“除权判决”的范围确定在可以背书转让的票据范围，本案显然不属于民事诉讼法规定的可以提请除权判决的范畴。虽然乙方的放弃权利声明，在文字表述上有免除其共有权人身份的意思，但由于立法未将此归入除权范畴，甲方欲提起除权之诉，显然于法无据，难以得到法院支持。第二种观点认为，乙方的放弃声明从另一个角度即是确认了甲方是房屋唯一权利人的身份，故，只需向法院提起确权之诉，再依照法院的生效判决要求交易中心把房屋权属证书办理至甲方名下即可。从现有判例可知，一般提起确权之诉的情形是当事人的所有权受到侵害，或者由于权利不明晰，导致无法不受干扰的行使绝对权利。为了保证自身的合法权益，而不得不通过确权之诉，公示其对某类动产或不动产享有的合法权益，以排除干扰或者停止权利继续被侵害。但就本案而言，甲方原有的共有权利显然并未受到侵害，因为无论乙方是否放弃其共有权，甲方的共有权人身份均未受到影响，交易中心无法为甲方单独办理权属手续的原因也并非甲方作为共有权人身份不明，而是...