深圳市中级人民法院关于审理二手房买卖合同纠纷案若干问题的指导意见深圳市中级人民法院关于审理二手房买卖合同纠纷案件假设干问题的指导看法为正确理解、适用有关法律、法规及司法说明，统一裁判的标准，审理好各类二手房买卖合同纠纷案件，依据《中华人民共和国民法通那么》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》等法律、法规和司法说明，结合我市两级法院审讯理论，提出如下看法：第一条本看法的二手房买卖合同是指出卖人将向商品房权利人购置的商品房再次转让给买受人，买受人支付价款的合同。该条是关于二手房买卖合同的定义。商品房买卖合同从商品房的流转划分有两种，一种是房地产发开发企业与买受人订立的买卖合同，俗称一手房买卖合同。另一种是出卖人将向商品房权利人购置的商品房再次转让给买受人的合同，俗称二手房买卖合同。一手房买卖合同特征为：1、出卖人是特定的即房地产开发企业;2、标的物是出卖人开发建立的现房或者期房;3、该合同纠纷案件适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的说明》。二手房买卖合同特征为：1、出卖人是不特定的，既可以是法人也以是公民个人;2、标的物不是出卖人建立的，是向房地产开发企业或者房地产原全部人购置得来的;3、该合同纠纷案件不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的说明》。其次条出卖人在获得《房地产证》之前与别人订立房屋买卖合同，房屋买卖合同的当事人以出卖人未获得《房地产证》为由主见合同无效的，不予支持。该条是关于商品房在未获得房屋权属证书的情形下能否再转让的问题。该条的说明参考《深圳市中级人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件假设干问题的指导看法(试行)的说明》第十六条。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“以下房地产，不得转让，……(六)未依法登记领取权属证书的……〞。该条真实的立法意图不在于制止预售商品房的再转让，而在于便利行政管理，不属于合同效力取缔性标准。该法第四十六条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购置的未开工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。〞从该条可以看出，该法并不制止预售商品房再转让。《城市商品房预售管理方法》第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门或市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。〞预售商品房的买受人与开发企业签订商品房预售合同后，开发企业负有将预售商品房的全部权移转买受人的义务，买受人享有获得预售商品房全部权的期盼权。我国已全面建立商品房预售合同登记备案制度，且随着《物权法》规定的预告登记的渐渐施行，在商品房预售合同登记备案和预告登记后，预购人即获得对房屋的准全部权，有权对其所预购的房屋进展处分。因此，只要双方意思表示真实，不损害国家、集体或第三人利益，预售商品房的买受人在获得《房地产证》之前，可以转让房屋，其和受让人签订的房地产买卖合同有效。第三条房屋全部权人，在房地产抵押期间，与别人签订商品房买卖合同，将抵押的商品房转让，受让人在签订商品房买卖合同时知道该房屋有抵押的，双方之间的商品房买卖合同有效。转让人未将房屋抵押的状况告知受让人或者受让人不知道房屋有抵押的，双方订立的商品房买卖合同为可撤销合同，受让人有权主见撤销。该条是关于商品房全部权人将抵押的房屋予以转让的行为效力问题。该条的说明参考《深圳市中级人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件假设干问题的指导看法(试行)的说明》第十五条。抵押期间，抵押人未通知抵押权人或未告知受让人抵押的状况，为转让抵押房屋而签订的转让合同是否有效?虽然《担保法》第四十九条第一款规定：“……抵押人转让抵押物未通知抵押权人或告知受让人的，转让行为无效。〞但随后的《最高人民法院关于适用假设干问题的说明》(以下简称《担保法说明》第六十七条又规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或告知受让人的，如抵押物已经登记的，抵押权人仍可以...